Военная ипотека новостройки — в Москве, карта новостроек по всей, по переуступке 2019 год

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса. Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу. По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку. Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб. за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга. В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ). При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу. «Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая. — Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда. Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ. Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

  • Первоначальный взнос от 15%
  • Первичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого и имеющегося имущества
  • Требуется страхование
  • Первоначальный взнос от 40%
  • Первичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Первоначальный взнос от 20%
  • Первичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Ипотека по стандарту АИЖК
  • Первоначальный взнос от 20%
  • Первичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Ипотека по стандарту АИЖК
  • Первоначальный взнос от 20%
  • Первичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Ипотека по стандарту АИЖК
  • Первоначальный взнос от 20%
  • Первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Ипотека по стандарту АИЖК
  • Любой первоначальный взнос
  • Первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Первоначальный взнос от 20%
  • Первичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Любой первоначальный взнос
  • Первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья, загородная недвижимость
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Первоначальный взнос от 15%
  • Первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Первоначальный взнос от 15%
  • Первичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Первоначальный взнос от 15%
  • Первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Первоначальный взнос от 15%
  • Первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья, загородная недвижимость
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Первоначальный взнос от 15%
  • Первичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Ипотека по стандарту АИЖК
  • Первоначальный взнос от 15%
  • Первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Страхование не требуется
  • Первоначальный взнос от 30%
  • Первичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Первоначальный взнос от 20%
  • Первичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Ипотека по стандарту АИЖК
  • Первоначальный взнос от 25%
  • Первичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Страхование не требуется
  • Первоначальный взнос от 20%
  • Первичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Любой первоначальный взнос
  • Первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья, загородная недвижимость, на приобретение гаража, земельный участок
  • Страхование не требуется
  • Первоначальный взнос от 15%
  • Первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья, загородная недвижимость, земельный участок
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Первоначальный взнос от 20%
  • Первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Первоначальный взнос от 20%
  • Первичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Первоначальный взнос от 20%
  • Первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Первоначальный взнос от 10%
  • Первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья
  • Залог имеющегося имущества
  • Требуется страхование
  • Ипотека по стандарту АИЖК
  • Первоначальный взнос от 20%
  • Первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Ипотека по стандарту АИЖК
  • Первоначальный взнос от 20%
  • Первичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
  • Первоначальный взнос от 20%
  • Первичный рынок жилья
  • Залог приобретаемого имущества
  • Требуется страхование
Это интересно:  Ипотека в Испании для россиян: условия и проценты 2019 год

Информация о ставках и условиях ипотечных продуктов в Москве предоставлена банками или взята из открытых источников. Пожалуйста, уточняйте условия продуктов в отделениях банков или по телефонам справочных служб.

Ипотека на квартиру в новостройке отличается от классической ипотеки отсутствием свидетельства о собственности. По сути, она является кредитом на финансирование долевого участия. Залогом в данном случае выступает не готовая недвижимость, а право требования на будущую квартиру. В связи с этим банки Москвы в ипотечных программах на покупку жилья в новостройках часто увеличивают размер первоначального взноса и устанавливают повышенные проценты по кредиту. Тогда в договоре прописывается две процентные ставки — более высокая, действующая на этапах строительства, и сниженная, вступающая в силу с получением свидетельства о собственности, когда квартира переходит в залог банка.

Получить одобрение заявки на ипотеку в новостройке гораздо проще, если строящийся объект имеет банковскую аккредитацию.

На сайте Выберу.ру вы можете ознакомиться с полным спектром ипотечных предложений по покупке квартиры на первичном рынке.

Решили переехать в Москву, купить квартиру в ипотеку. Искали брокеров недорогих, но ответственных. В Москве услуги эти были дорогие, нашли компанию брокеров Ипотека-про, которые работают по всем городам Читать далее.

Меня повысили на работе и я задумалась об ипотеке. Сравнила много предложений от разных банков и остановилась на МТС потому что они предлагали самые выгодные условия по кредитованию. Поначалу немного смутило Читать далее.

Что нужно знать покупателю, прежде чем приобрести неготовую квартиру на первичном рынке у частного инвестора, и как изменился рынок инвестиционного жилья за последние годы.

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, паевые фонды и другие юридические лица. Если они предлагают приобрести квартиру в еще не построенном доме, то такая сделка называется переуступкой прав.

Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект. Российские законы запрещают продавать фактически непостроенную недвижимость. Тем не менее выкупить жилье в еще не сданном в эксплуатацию доме можно, если заключить так называемый договор цессии, или переуступки прав. В этом случае покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитает иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок превышает 70%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

Второе место по распространенности занимают оптовые сделки, при которых некая компания (то есть юридическое лицо) единовременно выкупает у девелопера часть квартир. При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку, указали в «Бест-Новострое». Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Непосредственно переуступка прав занимает всего 3% от первичного рынка столицы, следует из статистики Росреестра.

Структура продаж квартир на первичном рынке Москвы в 2017 году

Тип сделки
Доля от общего объема сделок по ДДУ, %

Покупка физлицом у застройщика 71%
Оптовые сделки с юрлицом 21%
Оптовые сделки с физлицом (более 4 лотов на 1 физлицо) 4%
Переуступка от юрлица 2%
Переуступка от физлица 1%

Самые ходовые лоты, как правило, не поступают на реализацию на старте продаж нового проекта — их оставляют на потом, объяснила «РБК-Недвижимости» председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. При этом оптовые покупатели за счет неформальных отношений с девелопером могут приобрести квартиры заранее, а затем выставить их на продажу. В таком случае переуступка прав может оказаться единственным вариантом купить квартиру желаемой площади и комнатности в конкретном ЖК.

Переуступка также может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир экономкласса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

«Сами застройщики зачастую неохотно дают согласие на переуступки, чтобы не плодить конкуренцию внутри проекта, — предупредила Ирина Доброхотова. — При переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности, если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома. В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось».

«Главный плюс этой схемы заключается в том, что договор уступки права требования подлежит государственной регистрации в Росреестре, — указала генеральный директор риелторского агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — С момента такой регистрации приобретатель становится полноправным участником долевого строительства со всеми правами и обязанностями, предусмотренными договором и Федеральным законом № 214».

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Это интересно:  Документы для ипотеки в Сбербанке - какие нужны, физическому лицу, образец договора, под материнский капитал, молодая семья 2019 год

В агентстве недвижимости «Бон Тон» в 2017 году зафиксировали снижение доли физических лиц, которые перепродают ранее приобретенную квартиру. По мнению Наталии Кузнецовой, это связано со снижением доходности от инвестирования в недвижимость.

«Стоит сказать еще об одной группе инвесторов — это инвесторы, приобретающие жилье для последующей сдачи в аренду, — добавил Дмитрий Пантелеймонов. — Сейчас доля таких инвесторов в классических проектах эконом- и комфорт- класса минимальна (менее 3%), так как арендный бизнес в нашей стране приносит доход [всего] на уровне 4–5% годовых».

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве, обратили внимание в агентстве «Бон Тон». «Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию). Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала Наталия Кузнецова.

«Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, — заявила генеральный директор «Бон Тона», — Это создает возможность «продать» права несколько раз. Поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку».

Достаточно сложно, а подчас и вовсе невозможно приобрести по переуступке квартиру, которая была куплена по ипотеке, если у покупателя тоже ипотечный кредит, отметили в «Бест-Новострое». «Но если покупатель приходит с наличными средствами, это возможно, — разъяснила Ирина Доброхотова. — Встречаются сделки переуступки, когда ипотека сначала погашается, а затем оформляется договор уступки права собственности».

«В этом случае оформляется два договора: сначала — договор займа между покупателем и продавцом. Это простая письменная форма: договор не подлежит регистрации, это в своем роде расписка, — добавила Доброхотова. — Покупатель сначала передает по договору займа деньги продавцу квартиры, тот погашает ипотеку, снимает «обременение» (в новостройках это не собственно обременение, так как нет еще объекта, а штамп на ДДУ — «Ипотека в силу закона»). Таким образом, квартира перестает быть ипотечной и затем уже переоформляется на покупателя (переуступка права). Когда дом вводится в эксплуатацию, покупатель уже оформляет свидетельство о праве собственности».

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов. — Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности. В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору. То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

За последнее время в Москве и Подмосковье существенно снизилось количество квартир, продаваемых по переуступке прав, обнаружили в риелторских агентствах Est-a-Tet, «Бест-Новострой» и «Национальная Недвижимость». «Два года назад уменьшилось число людей со свободными деньгами, что не могло не сказаться на спросе и отразиться на инвесторах. Доля перепродаж снизилась — до 20% людей в итоге оставляли инвестиционное жилье для собственного проживания», — заявил «РБК-Недвижимости» директор департамента продаж агентства Est-a-Tet Валерий Ручий.

Частные инвесторы (то есть физические лица и небольшие юридические лица) с января 2015 года практически не инвестируют в новостройки, уверен Дмитрий Пантелеймонов. «Крупные инвесторы (юрлица и ЗПИФы) продолжают работать на рынке, но доля инвестиций в жилье заметно сократилась, — уточнил эксперт. — Особенно это касается экономкласса Подмосковья. В 2017 году такие сделки проходили лишь в тех случаях, когда соотношение «цена/ликвидность объекта/надежность застройщика» было очевидно выгодным. С инвестициями в московские проекты дела обстоят лучше, но ненамного».

В ряде знаковых проектов доходность может быть намного выше, чем по банковским депозитам (около 11% в некоторых проектах комфорт-класса и до 17% в классе премиум), однако частным инвесторам на старте продаж сложно вычислить такой объект и спрогнозировать, какие в нем будут продажи, отметили в «Бест-Новострое». «Многие решаются на покупку новостройки только убедившись, что стройка ведется динамично, а объект находится на стадии монтажных работ. В этом случае переуступка будет уже не так выгодна [для продавцов]», — разъяснила Ирина Доброхотова.

«В целом с 2015 года можно говорить о продолжительном спаде на рынке жилья, — заключил Дмитрий Пантелеймонов. — Такой тренд сохранится и в ближайшие годы. Это вызвано несколькими причинами: превышение предложения над спросом, последствия демографического кризиса девяностых, а также грядущая реновация, которая так или иначе скорректирует рынок вниз ввиду больших объемов жилья, которые выйдут на рынок».

Со сложностями с оформлением документов покупатели недвижимости сталкиваются при заключении договоров купли-продажи на новое жилье. В чем особенности таких сделок, что на практике оказывается выгоднее – приобретение готового объекта или на этапе застройки? О том, какие документы нужно подготовить для оформления отношений и о порядке проведения сделки пойдет речь в этом материале.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Приобретение новостройки возможно как в доме, завершенном строительством, на основании договора купли-продажи, так и на этапе возведения в непригодном для проживания состоянии до подписания акта приема-передачи с органом власти, отвечающем за контроль строительства.

При приобретении имущества от застройщика отмечается как ряд положительных моментов, так и недостатков.

К плюсам можно отнести:

  • невысокая стоимость недвижимости на этапе застройки;
  • возможность выбора планировки квартиры, квадратуры, вида;
  • оплата коммунальных услуг за квартиру с момента сдачи квартиры в эксплуатацию;
  • возможность оформления ипотеки на приобретение квартиры на любом этапе строительства после заливки фундамента дома, также как и на готовое жилье.

К минусам относятся:

  • необходимость съема жилья или проживания в другой квартире до момента окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для заселения;
  • риски неполучения квартиры в связи с возможным банкротством застройщика или недостатком у него материальной базы для проведения части строительных и монтажных работ и сдачи дома в эксплуатацию в срок;
  • приостановка строительства, перенос сроков приемки дома государственной комиссией;
  • контроль оформления документов, несколько этапов заключения сделок на объект – подписание договора долевого участия в строительстве, при необходимости – переуступка права требования, на основании которого осуществляется передача недвижимости до момента сдачи дома государственной комиссии, в качестве промежуточного звена при реализации квартиры, затем получение свидетельства или выписки из ЕГРН, подтверждающих владение квартирой после сдачи дома в эксплуатацию, длительность процедуры.

Гражданам предоставлено право решать, приобретать ли недвижимость в готовом виде или на этапе строительства. Оценив все преимущества каждого схемы есть возможность определить наиболее выгодный и менее рискованный вариант улучшения жилищных условий. Для выбора наиболее приемлемого варианта необходимо провести детальный анализ ситуации с недвижимостью.

Выделим несколько важных моментов:

  1. При оформлении новостройки, в том числе на этапе застройки, покупатель приобретает преимущество по цене, которое зачастую достаточно существенное. Стоимость может быть ниже в 1,5-2 раза, чем на готовый объект долевого строительства или квартиру на вторичном рынке.
  2. Покупая новую квартиру можно с уверенностью сказать, что все коммуникации и инженерное оборудование, отделка будут в новом состоянии и прослужат достаточно длительное время без необходимости их замены. В старой квартире придется после въезда сделать ремонт, не только текущий, но зачастую и дорогостоящий капитальный, что дорого и некомфортно, поскольку на период проведения работ придется арендовать жилье или переезжать к родственникам. Кроме того такие меры оказываются дорогостоящими.
  3. При приобретении новостройки не факт, что работы по благоустройству будут завершены в обусловленный срок. Особенно, если акт о вводе дома в эксплуатацию подписан в зимний период. По законодательству есть возможность перенести эти работы на летний период в связи с особенностями проведения определенных мер в другой сезон.
  4. Приобретая квартиру в новостройке нужно определяться сразу с инфраструктурой. Возможно рядом с домом нет школ и детских садов и придется возить ребенка на другой конец города. Предусмотреть это можно выбрав жилой комплекс в обжитом районе.
  5. При покупке жилья на вторичном рынке необходимо обращать внимание на год строительства и общее состояние дома. Есть есть желание жить в историческом центре, то нужно быть готовым к тому, что вероятно переселение в другую квартиру по распоряжению властей или предоставления компенсации в связи со сносом дома при признании его аварийным или ветхим, грозящим обвалом и подлежащим сносом с расселением жильцов. Переезд в другое помещение, особенно, если в квартире сделан дорогостоящий ремонт, составит определенный дискомфорт и принесет убытки.
Это интересно:  Ипотека для врачей (ипотечный кредит) - в Сбербанке, молодых, льготная, молодому специалисту, социальная, документы 2019 год

При приобретении жилья на стадии застройки предоставляются в органы Росреестра для регистрации долевой недвижимости:

  • проектную декларацию – действие осуществляется самостоятельно застройщиком, одновременно предоставляется разрешение на строительство, выданное органом государственной власти;
  • договор приобретения квартиры, составленный на основании закона о долевой собственности №214, иные документы об инвестиционной деятельности не гарантируют защиты лица, вложившего средства в покупку имущества, на что следует обратить внимание при достижении договоренностей;
  • разрешение на выделение земли в аренду или собственность строительной компании для возведения многоквартирного дома при обязательном соблюдении целевого назначения и прямом указании об этом в документации, к примеру, наделы, выделенные под индивидуальное строительство или личное подсобное хозяйство под цели возведения дома не подойдут, такое будет признано самостроем, подлежащем сносу без предоставления соответствующей компенсации.

При приобретении квартиры в доме, завершенной строительством, необходимо предоставить в органы Росреестра для регистрации сделки по установлению права собственности на имя участника долевого строительства:

  • акт сдачи дома в эксплуатацию при контроле органом строительного надзора;
  • документ о приемке-передачи определенного жилого помещения, предусмотренного договором долевого участия в строительства покупателю.

  • свидетельство о регистрации собственности;
  • выписка ЕГРН об отсутствии ограничений и обременений на объект недвижимости – свободная к продаже недвижимость без ареста, залога, ипотеки и др.;
  • правоустанавливающий документ – договор купли-продажи, долевого участия в строительстве на основании закона №214, дарения или совершении иной возмездной, безвозмездной сделки (передачи в дар).

Когда финансирование на приобретение имущества осуществляется за счет банковского займа, обязательно на оформление сделки нужно согласие кредитного учреждения и участие его в органах Росреестра при оформлении сделки.

Кто имеет право на льготу по налогу на имущество, узнайте тут.

Для того чтобы воспользоваться предложением застройщика по приобретению объекта долевого строительства необходимо проконтролировать следующие моменты:

  • анализ юридической документации – уставной, приказа о назначении руководителя, ответственного и уполномоченного за совершение сделок от имени организации, правоспособность организации, возможность занятия определенными видами деятельности в сфере строительства;
  • наличие разрешительных актов – допуска СРО на ведение строительных и монтажных работ, разрешение на возведение многоквартирного дома на выделенном земельном участке;
  • если возведение дома завершено и приобретается по договору купли-продажи, то нужно проверить наличие акта ввода в эксплуатацию о принятии дома государственной комиссией;
  • обязательна проверка наличия проектной декларации, ее согласование с государственными органами строительного контроля, без этого возведение дома нельзя начинать.

При заключении договора долевого участия в строительстве к документу обязательно прилагается не только график платежей при рассрочке оплаты, но и план квартиры с экипировкой – выделение на нем отдельного помещения, приобретаемого по сделке. Это связано с тем, что технический паспорт на многоквартирный дом и в частности на приобретаемую квартиру еще не готов до момента ввода дома в эксплуатацию и присвоения почтового адреса органами БТИ.

При реализации квартиры на основании договора о долевом участии в строительстве необходимо проверить документы на соответствие специальному закону №214, что гарантирует соблюдение прав и интересов покупателя, возведение дома в заявленные сроки для целей проживания и оформления собственности.

При приобретении квартиры в строящемся виде по ипотеке обычно финансирование осуществляется объектов, возведение которых осуществляется определенными застройщиками.

Со списком аккредитованных организацией обычно можно ознакомиться на официальном сайте банковского учреждения или получить его в ходе консультации в отделении.

Предложить другой вариант жилого комплекса заемщик вправе в качестве рекомендуемого, но одобрение такой сделки не всегда гарантированно, как и предоставление средств должнику на финансирование приобретения недвижимости.

Предварительно осуществляется проверка документации на застройщика, установления его надежности, репутации и стажа работы на строительном рынке определенного региона.

При установлении его положительного статуса возможно принятие объекта на стадии застройки даже при отсутствии информации о нем у банковской организации, где оформляется ипотека.

При оплате стоимости недвижимости за счет кредитных средств и совершении переуступки права требования на всех этапах сделки проходит контроль документации и полномочий застройщика, легитимности его действий юридическим отделом банка, предоставившего заемные средства.

Приобретение квартиры в новостройке возможности по специальной государственной программе – военной ипотеке. Субсидирование проекта осуществляется за счет федеральных средств. При обращении в банк следует предоставить информацию о выбранном объекте недвижимости, либо кредитная организация предоставляет собственный список компаний, у которых возможно приобретение недвижимости.

Оплата стоимости объекта происходит аккредитивом, то есть в порядке передачи средств напрямую со специального накопительного счета на реквизиты строительной организации. Передавать их или перечислять деньги непосредственно покупателю не требуется.

Первоначальный взнос в связи с приобретением недвижимости погашается за счет накопленных по программе НИС (накопительно-ипотечной системы) денег прямым переводом.

Остальные средства перечисляются в рамках программы с федерального бюджета по программе помощи военнослужащим на основании специального закона. Максимальная сумма субсидирования составляет 2,30 млн руб.

Работают с программой определенные банки России, число их ограничено получением аккредитации государством. К ним относятся Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, Банк Москвы. Информацию нужно уточнять на момент подачи документов.

Средства перечисляются за счет бюджета в счет погашения задолженности, однако финансирование прекращается при оставлении служащим должности и расторжения контракта до истечения срока 20-летней выслуги лет. В этом случае погашение ипотечной задолженности должно осуществляться за счет собственных накоплений или дохода из любых других источников заемщика.

При оформлении договора на приобретение новостройки нужно тщательно проводить анализ документации на всех этапах заключения сделки.

На что обратить внимание в приоритетном порядке:

  • при оформления отношений нужно быть готовым к тому, что даже при полном соблюдении закона 100% гарантии выполнения обязательств не происходит, причиной непредвиденного приостановления или прекращения строительства может стать банкротство застройщика, экономический кризис, при котором существенно увеличивается стоимость работ, расходных материалов;
  • если строительство начато без получения разрешительной документации или на участке, не выделенном в установленном законом порядке, такой дом подлежит сносу как самострой, получение компенсации с застройщика для дольщиков будет в этом случае достаточно затруднительным в связи с возможным отсутствием активов или средств на счетах компании;
  • обязательно проведение регистрации в Росреестре договора долевого участия на строительство дома, разрешение на возведение которого получено после 2003 года, если это требование не выполнено, сделки по реализации таких квартир являются ничтожными и не влекут юридических последствий.

Что значит ООО? Найдите ответ на этой странице.

Про конфискацию имущества читайте здесь.

Статья написана по материалам сайтов: realty.rbc.ru, moskva.vbr.ru, moigk.ru, kvartirkapro.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий