Что такое кадастровая стоимость и кадастровая оценка? 2019 год

Главная » Земля » Кадастровая стоимость и кадастровая оценка

Любой гражданин, который занимался вопросами регистрации земельного участка, проведения межевания, осуществления работ по уточнению границ сталкивался с понятием кадастровой оценки земельной собственности или кадастровой стоимости надела земли. Изучите подробно материал о том, что же такое кадастровая стоимость земли.

Прежде чем приобретать участок земельного массива, необходимо получить информацию о том, какие виды деятельности разрешены в отношении данного участка, кому принадлежит земля, в каком состоянии находится участок земли на момент приобретения.

Отсутствие конкретных данных о характеристиках участков земельных наделов приводит к постоянным спорам между владельцами смежных территорий. Большая часть конфликтов заканчивается в суде.

Чтобы избежать такой ситуации, необходимо вести учет всех участков земли, в отношении которых определен собственник. При этом необходимо учесть, что информация о собственнике и о некоторых характеристиках земельного надела должна быть сохранена без права доступа посторонних лиц.

В России для этих целей создан специальный кадастр, который находится в ведении государства. Для осуществления контроля за земельными наделами введено правило присваивать каждому участку уникальный кадастровый номер регистрационного учета. При этом знайте, что если внутри территория разделена на участки, которые зарегистрированы как отдельные, то и им будет присвоен уникальный номер.

Исходя из текста Конституции РФ, поймите, что земля считается объектом имущественных прав, а, значит, подлежит обложение налогами. В России разрешено иметь в собственности большие земельные наделы, но, несмотря на это, огромная территория земли не имеет собственника. В таком случае владельцем земли является государство.

Учтите, что любой гражданин России имеет возможность не приобретать землю, а брать в аренду у государства на различный срок. Во всех случаях взаимодействия граждан и государства в отношении земельных наделов необходимо установить определенные ограничения в стоимости земли и в размере аренды.

Делать это надо для того, чтобы избежать путаницы. Для таких целей в правовом поле введено понятие кадастровой стоимости, которая представляет собой средний размер стоимости участка земли, если бы он продавался на основании рыночного спроса в конкретном регионе России.

Поймите, что кадастровая стоимость в отношении участков земли проводится не выборочно с учетом особенностей расположения участка и качества его земель, а в массовом порядке. За счет этого рыночная стоимость каждого конкретного участка может отличаться от его кадастровой усредненной стоимости по региону.

Инициировать переучет кадастровой стоимости в отношении земельных наделов в пределах региона имеет право муниципалитет и органы исполнительной власти. Оценка кадастровой стоимости земель осуществляется, как правило, один раз в течение 5 лет.

Чтобы провести оценку территории в плане определения кадастровой стоимости земли, местные органы исполнительной власти объявляют конкурс среди лицензированных организаций по проведению оценочных работ.

По итогу конкурса определяется компания, с которой заключается государственный контракт на осуществление массовой оценки земельных наделов в рамках определенной территории с целью определить размер кадастровой стоимости земли.

Знайте, что стоимость земли определяется на основании следующих особенностей участков:

  • Категория землепользования;
  • Средняя выборочная рыночная стоимость подобных участков в данном районе;
  • Количество элементов благоустройства, возведенных в пределах оцениваемого участка земли;
  • Географическое расположение, рельеф и плодородность земельного участка.

Имейте в виду, что оценочная деятельность осуществляется с применением различных вариантов оценки, методов и способов, которые зависят от участка и его особенностей.

Кадастровая оценка земельных участков.

О кадастровой стоимости по кадастровому номеру земельных участков читайте тут.

Раньше система налогообложения в отношении земельных наделов базировалась на размере инвентаризационной стоимости в отношении объектов недвижимости. Такая стоимость многократно ниже средней рыночной по региону, поэтому даже владельцы огромной территории земли платили минимальный земельный налог. При этом эксплуатировали земельные ресурсы максимально, чтобы получать сверхприбыль.

После введения на законодательном уровне понятия кадастровой стоимости земельного участка, которая рассчитывается на основании рыночной системы оценки земли, ситуация с налоговыми выплатами стала диаметрально противоположной.

Однако, возникла проблема, при которой владелец оспаривал слишком большой размер кадастровой стоимости, который многократно превышал рыночную стоимость в указанной местности. Судебные решения принимались чаще всего в пользу владельцев земли при таких спорных моментах.

Возникает такая ситуация по причине редкого пересмотра кадастровой стоимости земли, которая считается актуальной в течение 5 лет после ее определения. За указанный период рыночная стоимость земли может снизиться по различным причинам, а налог владелец должен платить по установленной кадастровой стоимости.

Если владелец земли имеет основания полагать, что кадастровая стоимость завышена в сравнении с текущей рыночной, то может в судебном и досудебном порядке потребовать проведения переоценки кадастровой стоимости и исправления данных в ЕГРН в отношении участка земли.

Изменение кадастровой стоимости в таких случаях всегда проводится в пользу владельца собственности при условии, что данные обстоятельства подтверждены в ходе переоценки кадастровой стоимости земли.

На данный момент проведением оценки кадастровой стоимости занимаются частные подрядчики. После 2020 года планируется создать государственные бюджетные службы, осуществляющие по строгим нормативам подобную оценочную деятельность.

Знайте, что задачами осуществления внеплановой проверки кадастровой стоимости могут быть:

  • Понижение размера земельного налога методом изменения размера налоговой базы;
  • Установление адекватного размера арендной платы;
  • Осуществление сделок с целью отчуждения земельного участка;
  • Применение земельного участка для того чтобы получить кредитные средства под залог данного участка.

Земли различных категорий использования оцениваются по-разному, поэтому кадастровая стоимость этих земель отличается.

Например, для оценки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения чаще всего используют доходную систему определения стоимости земли. При этом учитывается потенциальный доход от осуществления разрешенных видов деятельности на конкретном участке земли.

Земельные участки поселения оцениваются путем определения средней рыночной стоимости квадратного метра земли. Единственно, что необходимо учитывать всегда, кадастровая стоимость земли не может превышать рыночную стоимость по региону этого участка земельного массива.

Внимательно изучите основные способы осуществления оценки кадастровой стоимости земли, так как именно от выбранного метода зависит размер стоимости:

  • Нормативный способ проведения кадастровой оценки стоимости земельного участка заключается в определении нормативной стоимости земли в конкретном населенном пункте. При этом происходит расчет баллов, которые начисляются по определенным пунктам и степени их влияния на стоимость земли. В итоге определяется кадастровая стоимость земель поселений, которая применяется для формирования ставки земельного налога, для получения кредита под залог земли;
  • Способ сравнения продаж применяется, если присутствуют данные в достаточном количестве о реализации аналогичных участков земли по рыночным ценам. Учитываются сделки, проведенные за отведенный период, чем больше сделок и чем короче период, тем точнее определяется кадастровая стоимость земли. К минусам такого метода относится факт того, что не учитываются особенные характеристики каждого конкретного участка застроенной или незастроенной территории;
  • Доходный вариант расчета кадастровой стоимости земли состоит в определении размера дохода, который допустимо получить при использовании земельного надела по прямому назначению или от передачи земли в аренду. Оценщики высчитывают среднюю стоимость аренды аналогичной земли в районе расположения участка, затем используют полученные данные для определения кадастровой стоимости земли. Размер площади участка и возможная прибыль с каждого квадратного метра формируют кадастровую стоимость земельного надела;
  • Распределительный способ заключается в том, что продавать землю отдельно от застройки нельзя, поэтому стоимость земельного надела учитывается в стоимости строения, возведенного на участке. Такой метод применим только к застроенным участкам земли;
  • Выделительный вариант формирования кадастровой стоимости заключается в том, что оценщик учитывает не только среднюю стоимость продажи земельного участка в рамках территории, но и уровень благоустройства территории. Применяется для территорий с возведенными постройками;
  • Остаточный вариант определения кадастровой стоимости заключается в том, любой участок земли является способом вложить денежные средства в недвижимость. Метод основан на определении уровня капитализации от применения таких земель. Метод применяется для определения кадастровой стоимости земли, переданной под возведение промышленных объектов;
  • Способ дробления на участки заключается в разделении поселения на большие участки земли, в рамках которых определено особое назначение их использования. Оценщики определяют стоимость земли в пределах больших участков территории поселения, затем происходит дробление на малые участки земли и их передача собственникам с уже определенной кадастровой стоимостью.

Делая вывод, обратите внимание на способ определения кадастровой стоимости участка земли путем дробления крупных территорий на малые участки после определения кадастровой стоимости крупного надела.

Такой метод удобен для определения стоимости земель лесного и водного фонда России. Особенно удобно дробить лесные участки под вырубку на основании общей кадастровой стоимости между арендаторами.

Вопросы определения, расчета, порядка изменения кадастровой стоимости регламентированы Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности).

Понятие «кадастровой стоимости» содержится в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Кадастровая стоимость — это стоимость объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества применяется при исчислении налога на имущество, земельного налога, а также налога при продаже недвижимости в случаях, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет.

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и при определении выкупной стоимости данного участка.

Порядок определения кадастровой стоимости установлен главой 3.1 Закона об оценочной деятельности

Это интересно:  Как найти земельный участок по кадастровому номеру 2019 год

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость также может быть определена в упрощенном порядке при постановке на учет в Росреестре объектов недвижимости, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Как правило, кадастровая стоимость определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь.

В соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости.

Таким образом, любой объект недвижимости, сведения о котором имеются в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) на недвижимость, подлежит кадастровой оценке.

Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, формируется органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, которым является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Сведения об актуальной кадастровой стоимости имущества для целей налогообложения можно найти:

  1. на официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.ru);
  2. на Портале государственных услуг в разделе «Публичная кадастровая карта» по кадастровому номеру или адресу местонахождения объекта недвижимости.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц, в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости предоставляется бесплатно в течение 5 рабочих дней по запросам любых лиц.

Соответствующий запрос можно составить в электронной форме путем его заполнения на официальном сайте Росреестра в сети Интернет.

В настоящее время налогообложение имущества прямо пропорционально его кадастровой стоимости.

Поэтому при существенной стоимости квартиры, жилого дома, здания или земельного участка возникает вопрос о снижении кадастровой стоимости. Законом предусмотрен порядок оспаривания стоимости (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

По общему правилу результаты оценки могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц:

При этом для физических лиц при оспаривании решений в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При обращении в комиссию необходимо подать заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

  • выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  • нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Кадастровая стоимость необходима для совершения многих сделок, влияет на начисление налогов на недвижимость. Многих интересует, как определяется кадастровая стоимость и где можно получить информацию об оценке. Также интересует стоимость земельного участка, порядок оценки, какие последние изменения в законодательстве о кадастровой стоимости.

В Фонде государственной кадастровой оценки хранятся сведения о том, когда, по чьему заказу, кем была установлена стоимость, отчеты по кадастровой оценке.

Узнать оценку можно разными способами. Она легко находится по номеру или адресу нахождения данного объекта. Уникальный номер присваивается всем объектам недвижимости и не меняется в течение всего времени их существования. Справочная информация о цене недвижимости, данные кадастра выдаются на сайтах государственных служб совершенно бесплатно.

  • для проведения большинства сделок и операций с домами, квартирами, землей, проводимых на законных основаниях, находящихся во владении собственника;
  • расчета величины налога на объект недвижимости;
  • при проведении сделок и других операций с недвижимостью;
  • определении налога при наследовании;
  • определения нотариальных услуг;
  • при оформлении кредита в банке (требуется залог — объект недвижимости);
  • при оформлении субсидий от региона, муниципалитета;
  • для возможных судебных разбирательств.
  • при проведении кадастрового учета (появился новый объект недвижимости), при изменении характеристик объекта, оказывающих влияние на стоимость (например, продана часть участка земли).

При определении цены объекта по кадастру, учитываются факторы:

  • положение в экономике и средняя региональная зарплата;
  • территориальное расположение объекта (близость к автобусным остановкам, ж/д станциям и т.д.);
  • возраст и состояние постройки;
  • занимаемая площадь;
  • используемые материалы при строительстве.

Рекомендуется для определения приблизительной стоимости владения предварительно узнать его цену на рынке. Кадастровая стоимость обычно приблизительно соответствует стоимости на рынке недвижимости в данном регионе.

Подобной информацией владеют несколько инстанций, и получить ее можно по номеру или адресу нахождения объекта. Более эффективный способ получения сведений — посещение отделения Росреестра. Информация предоставляется запросом или онлайн.

В Росреестре информация предоставляется очень быстро. Однако официальную справку получить не удастся. Для получения официальной выписки из кадастра, следует обратиться в кадастровую палату.

При запросе онлайн на сайт Росреестра нужно:

  • в разделе справочной информации выбрать «Адрес»;
  • в опцию «государственная кадастровая недвижимость» («ГКН») ввести полный адрес нахождения недвижимости;
  • кликнуть «Сформировать запрос».

Сервис выдаст кадастровую оценку и другую информацию. Ответ на запрос можно получить и на электронную почту заявителя. В полученном документе будут сведения о кадастровой цене и другие сведения об объекте (о владельцах, обременении и т.д.)

Учтите, чем больше предоставлено данных для поиска онлайн, тем быстрее будет найдена необходимая информация.

В Кадастровой палате предоставляется официальная выписка о стоимости объекта по его кадастровому номеру.

Для этого потребуется обратиться с заявлением к сотрудникам, предъявив:

  • паспорт;
  • документы о приобретении недвижимости (покупку, дарение, наследство);
  • план помещений в квартире (имеется в техпаспорте);
  • экспликацию плана помещения (при ее отсутствии, заказать ее можно в БТИ);
  • получить документ, который обычно изготовляется в течение недели. Его можно предъявлять по необходимости.

Выдача выписки — бесплатная услуга кадастровой палаты, за экспликацию необходимо заплатить.

Можно получить информацию онлайн на официальном сайте палаты. Потребуется ввести требуемую информацию при запросе.

Сведения из кадастра открытые и доступные для всех желающих. Получить их можно по кадастровому номеру через МФЦ. При обращении необходимо предоставить паспорт РФ.

Если требуются данные об оценке на определенную дату или официальный документ, то лучше заказать выписку из ЕГРН.

Заказать выписку можно лично, онлайн, по почте. В ЕГРН содержатся все необходимые данные по недвижимости со всей страны. Систематизированная база данных все время пополняется. Сведения самые точные, достоверные и актуальные на текущий момент.

В ЕГРН содержится вся информация об объекте — о владельцах, правах и основаниях их возникновения, о кадастровой стоимости, обременениях и т.д.

Для поиска информации требуется на сайте онлайн выбрать услугу — «Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах», затем ищите объект по известному вам кадастровому номеру или полному адресу.

Сведения можно получить в виде:

  • документа, заверенного ЭЦП Росреестра в течение нескольких минут;
  • информационной выписки. Она формируется автоматически из сведений электронной базы ФГИС ЕГРН Росреестра. Выписки в электронном виде удостоверяются только с помощью электронной подписи этого ведомства. Так подтверждается, подлинность данных и, что выписка действительно сформирована Росреестром. Информация предоставляется в зависимости от скорости работы базы и внутренних сервисов Росреестра;
  • электронной выписки, заверенной электронной подписью сотрудника Росреестра. Можно получить его в течение 5 дней.

Выписка в электронном виде, полученная из ЕГРН, имеет такую же юридическую значимость, как бумажный вариант с печатью. Она заверяется ЭЦП сотрудника, который готовит выписку.

Бумажный документ с печатью и подписью готовится сотрудником регионального подразделения Росреестра в течение 5 дней и направляется почтой. Стоимость выписки зависит от запрашиваемых данных и вида предоставляемого документа.

При оценке важны индивидуальные характеристики каждого участка: место нахождения, площадь, находящаяся рядом инфраструктура. Учитывается уровень рыночных цен в данном регионе. Информацию можно получить из разных источников:

  • онлайн, по кадастровому номеру на сайте Кадастровой палаты. Достаточно ввести требуемую информацию в специальные поля;
  • на официальном сайте Росреестра, используя специальную формой поиска;
  • заказать выписку из кадастра Росреестре, в кадастровой палате или в МФЦ.

Налог на недвижимость – ежегодные выплаты собственниками самой разной недвижимости в пользу государства (квартир, домов, машино-мест, гаражей и т.д.). В настоящее время налоги на недвижимость начисляются налоговыми службами в зависимости от инвентаризационной стоимости.

Существует переходный период в течение, которого предусмотрено постепенное повышение налогов. С 2020 года налог значительно вырастет, и будет определяться только по кадастровой оценке. Налог будет рассчитываться как произведение налоговой ставки и кадастровой оценки. Налоговая ставка будет устанавливаться местными властями в зависимости от кадастровой стоимости кв. м. площади объекта и самой площади. Например, в Москве при стоимости до 10 млн. руб., ставка составляет 0,1 процента и затем увеличивается.

При начислении налога учитывается наличие льгот у плательщика, возможная только доля в собственности. При начислении налога на земельный участок, предоставленный для дачи, постройки дома учитываются имеющиеся удобства (наличие газа, водоснабжения и т.д.).

Государственная оценка недвижимости осуществляется специалистами Федслужбы Кадастра и Кадастровой палаты. С 2020 года кадастровая стоимость будет определяться только государственными оценщиками. Расчёт производится на основе данных о недвижимости, которые внесены были предварительно в кадастр. Власти региона или органы местного самоуправления самостоятельно принимают решение об осуществлении государственной оценки. Такая оценка проводится обычно не чаще одного раза в три года, но должна проводиться обязательно не реже одного раза в 5 лет.

Это интересно:  Публичная кадастровая карта Кабардино-балкарской Республики 2019 год

Оценка проводится в следующей последовательности:

  • сначала делается список объектов для оценки;
  • затем назначается исполнитель всех работ по оценке и с ним заключается соответствующий договор;
  • делается расчет и затем составляется официальный отчет по оценке;
  • после этого ведомство делает экспертизу оценочного отчета;
  • затем проводится утверждение результатов оценки;
  • внесение кадастровой оценки собственности в Кадастр.

По всей стране до вступления в силу с 2017 года закона о единой госоценке, оценку недвижимости осуществляли независимые оценщики. В результате в разных регионах, часто даже в одном регионе, цена одинаковых объектов очень отличалась. С 2020 года во всех субъектах РФ полномочия по определению кадастровой цены будут переданы созданным госучреждениям.

Государственная кадастровая оценка будет проводиться по новым правилам и только государственными кадастровыми оценщиками. Они будут определять кадастровую стоимость любого объекта недвижимости (дачи, дома, гостиницы и большого частного завода). Контролировать работу, нести ответственность за работу новой государственной структуры должны власти регионов.

Оспаривать стоимость и просить ее пересмотра в сторону уменьшения имеет право любой гражданин в случаях:

  • расчет производился на основании недостоверных сведений (о площади, о материале стен дома). Расчет проводится заново;
  • завышения стоимости по сравнению с рыночной (на момент установления кадастровой стоимости). Стоимость объекта устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью.

Оспаривать стоимость можно в Росреестре в комиссии по рассмотрению подобных споров либо в суде. Процедура более простая и быстрая в Росреестре, но в обоих случаях потребуются доказательства.

Пересмотреть стоимость можно только в сторону уменьшения. Если комиссия откажет в пересмотре, то можно попытаться оспорить решение в суде. Если сразу обращаться в суд, и он откажет в пересмотре оценки, то обращаться в комиссию нельзя.

При кадастровой оценке используется множество факторов: площадь, местоположение, целевое назначение и другие. В случае оценки помещения, постройки, здания учитывается материал стен, его износ, проведение ремонта и т.д.

Если какой — либо фактор не учтен, учтен неверно, то можно настаивать на пересмотре кадастровой стоимости. В качестве доказательств ошибки можно использовать документы БТИ, сведения, ранее внесенные в ЕГРН.

Необходимо провести оценку объекта недвижимости профессиональными оценщиками. Только их оценка может иметь юридическую силу. Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков, соблюдать стандарты и требования организации.

Он обязан застраховать свою ответственность за свою деятельность. Для проведения оценки заключается договор и составляется отчет об оценке объекта недвижимости.

При обращении в суд обязательно потребуется экспертиза отчета экспертом саморегулируемой организации оценщиков и соответствие оценки стандартам. При обращении в комиссию Росреестра — при превышении рыночной стоимости более чем на 30%.

Для пересмотра кадастровой оценки через Росреестр нужно:

  • заявление;
  • выписка ЕГРН с указанием текущей кадастровой оценки;
  • копия документа о возникновении прав на объект (причем нотариально заверенная);
  • документы, подтверждающие недостоверность внесенных ранее данных по этому объекте (повлиявших на неверную оценку).

Документы подаются в комиссию Росреестра по месту нахождения рассматриваемого объекта. Затем ваше заявление рассматривают в ведомстве в течение 30 дней. Заявитель имеет право присутствовать на заседании комиссии.

При оспаривании оценки через суд необходимо предоставить документы:

  • исковое заявление;
  • выписку из ЕГРН с указанием кадастровой оценки;
  • копии документов о возникновении прав на объект (нотариально заверенных);
  • новый отчет о проведенной рыночной оценке;
  • экспертизу этого нового отчета по рыночной оценке;
  • документы, подтверждающие недостоверность внесенных ранее данных по этому объекте (повлиявших на предыдущую неверную оценку);
  • подтверждение об уплате госпошлины.

Кадастровая стоимость устанавливается государством, является фиксированной. Она ориентирована на рыночную стоимость, рассчитывается строго по принятой методике. Ее используют для начисления налогов на имущество физлиц и земельного налога. Кадастровая стоимость используется очень часто при совершении сделок с имуществом собственников.

В настоящее время она определяется по кадастровой и рыночной стоимости. Действует переходный период до 2020 года. Затем вступят в силу новые правила. Кадастровая стоимость будет определяться только по рыночной стоимости.

Во всех регионах страны будут созданы госучреждения. Вся ответственность по созданию и деятельности новой структуры возлагается на власти региона. Оценка недвижимости будет проводиться только специально уполномоченными государством оценщиками.

Некоторые регионы уже начали проводить кадастровую оценку по новым правилам. Оценка будет проводиться с учетом экономических, социальных факторов региона (инфляции, уровня ВВП субъекта РФ, жизни населения, социального состава жителей региона).

Новая методика оценки была недавно разработана Минэкономразвития при участии Росреестра. С новыми изменениями должно повыситься качество работы при проведении оценки, обеспечена однородность подходов и методов при проведении оценочных работ с недвижимостью. С введением изменений обязательно уменьшится количества обращений собственников недвижимости о пересмотре кадастровой стоимости.

Приветствую! Кадастровую стоимость сегодня ругают все, кому не лень. Замечу: ругают вполне заслуженно. Суды завалены исками от россиян, которые с недавних пор вынуждены платить непомерные налоги на имущество. Ведь новая база начисления (кадастровая стоимость) — сплошь и рядом завышена в разы.

На мой взгляд, кадастровая стоимость – это очередной «честный отъем денег у населения» со стороны государства. Но пока с ним можно и нужно бороться законными методами.

Любой объект недвижимости (в том числе, и жилую квартиру) можно оценить в денежном эквиваленте. Способов оценки в России придумали уйму: выкупная, инвентаризационная, рыночная, балансовая, ликвидационная.

У каждой оценки – свое предназначение и свой «заказчик».

«Конечный потребитель» КС – государство. Проще говоря, если лицензированный кадастровый инженер оценил Вашу квартиру в 10 млн. рублей – значит, именно столько она и стоит для всех государственных органов. В частности, для налоговиков при расчете налога на имущество.

По специальным методикам государственной кадастровой оценки. Что лежит в основе расчета? В формуле учитываются десятки параметров: от средней цены квадратного метра в регионе до этажности квартиры. Однако на практике КС нередко превышает рыночную – самую честную и объективную из существующих оценок.

Только лицензированный оценщик, член саморегулируемой организации оценщиков. И требования к таким экспертам сейчас предъявляются достаточно жесткие.

Как получить страховку от завышенной оценки своей квартиры или дачного домика? К сожалению, никак… Пока ее можно лишь оспорить «задним числом».

  • Сумму налога на имущество.
  • Сумму налога с продажи недвижимости.
  • Размер арендного платежа (например, если недвижимость находится в собственности муниципалитета).
  • Размер некоторых штрафов.

Всего каких-то пару лет назад – по сути, ничего. Но с 1 января 2015-го именно КС была принята за базу начисления налога на имущество физических лиц. И многие владельцы квартир, домов и земельных участков неприятно удивились, узнав, как дорого государство оценило их недвижимость.

Напомню актуальные ставки налога на имущество:

  • 0,1% — для квартир, домов, комнат, машино-мест, гаражей, хозпостроек и недостроенных (!) жилых домов.
  • 2% — для офисных и торговых центров и элитной недвижимости (от 300 млн. рублей).
  • 0,5% — для «мелочи» типа беседок или бань.

К слову, узнать точный размер налога на имущество можно с помощью калькулятора ФНС (https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/).

В отличие от рыночной цены, при расчете кадастровой не учитываются важные индивидуальные характеристики объекта (вид из окна, состояние сантехники, качество и свежесть ремонта).

В идеале оценка по кадастру должна быть ниже рыночной (и это условие четко прописано в законе №358). Но на практике это требование нарушается сплошь и рядом.

Откуда берется инвентаризационная стоимость? Ее рассчитывает БТИ. В расчетах учитывают износ здания и себестоимость строительных материалов. Поэтому на практике КС всегда выше, чем по расчетам БТИ. И чем старше дом – тем ощутимее разница.

Выкупная стоимость недвижимости на практике используется редко. Например, в случае, если Ваша квартира расположена в аварийном доме. Муниципалитет решил его снести, а жильцов расселить. Тогда владельцам предлагают выкупить их квартиры по выкупной цене.

Как она определяется? В теории, к рыночной цене добавляют расходы на поиск нового жилья, переезд, оформление документов. На практике выкупную стоимость всегда сильно занижают…

Для проверки кадастровой стоимости есть три способа:

  • С помощью Росреестра.
  • С помощью кадастрового паспорта.
  • С помощью кадастровой службы.

Необходимые для получения справки документы: паспорт, правоустанавливающий документ на объект и квитанция об оплате госпошлины (для официальной кадастровой выписки).

С сайта Росреестра получить сведения о КС можно двумя способами. Причем, оба из них электронные. Напомню, что Росреестр и Федеральная служба кадастра и картографии – это одно и то же.

Способ №1. Через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».

  • Заходим на сайт Россреестра (rosreestr.ru).
  • Н- на главной странице ищем раздел «Электронные услуги и сервисы» и щелкаем по ссылке «Перейти в раздел».
  • Выбираем нужный сервис (он называется «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online).
  • В открывшейся форме ищем нужный нам объект по одному из пяти параметров на выбор:
  1. Кадастровый номер.
  2. Условный номер.
  3. Ранее присвоенный номер.
  4. Точный адрес.
  5. Права или ограничения.
  • Жмем на кнопку «сформировать запрос».
  • Проверяем статус отправленной заявки.
  • Получаем нужную нам цифру.

Способ №2. Через сервис «Публичная кадастровая карта»

  • На том же сайте Росреестра переходим в уже знакомый раздел «Электронные услуги и сервисы».
  • Выбираем категорию «Публичная кадастровая карта». На этом шаге должна открыться интерактивная карта России.
  • Вводим номер объекта по кадастру (основной параметр поиска).
  • На экране появится вкладка с детальной информацией о квартире. При желании выписку можно распечатать.
Это интересно:  Технический паспорт БТИ- что это такое, через интернет, сколько стоит, на квартиру, кадастровый, объекта, как получить, дом, услуг, для физических лиц 2019 год

Важный момент! Ни та, ни другая онлайн справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости не имеют юридической силы! Для любых юридических сделок нужно получать выписку из Государственного кадастра.

В этом документе обязательно есть строка со стоимостью объекта недвижимости. Если «свежесть» цифры Вас не устраивает, придется запрашивать актуальную выписку из ЕГРН.

Бумажный вариант выписки из ЕГРН проще всего получать через МФЦ. По времени процедура занимает около пяти дней, по стоимости обойдется в 400 рублей.

Выписка из ЕГРН информативнее, чем кадастровый паспорт. Она содержит не только технические сведения об объекте недвижимости (площадь, цена), но и данные о праве собственности (текущие владельцы, документы о праве собственности, наличие/отсутствие обременения).

Выписка из ЕГРН обязяательно понадобится для юридических сделок с недвижимостью! Если же Ваша цель — узнать актуальную КС квартиры, дома или земельного участка для себя, то проще сделать это в онлайн режиме на сайте Росреестра.

Любую выписку можно оформить и через Кадастровую палату Вашего района. Но через МФЦ получится быстрее и проще.

КС дома мало чем отличается от КС квартиры. На оценку дома влияют десятки факторов.

  • Степень износа здания и год его постройки

В домах старой постройки конструкции и коммуникации изношены сильнее (если, конечно, в здании не делался капитальный ремонт). Поэтому ветхое здание будет оценено дешевле.

Срок эксплуатации кирпичных стен составляет более ста лет, деревянных – до 60 лет. Соответственно, деревянное здание будет стоить дешевле, чем кирпичное.

  • Площадь земельного участка и дома. Больше площадь – выше стоимость.
  • Развитость инфраструктуры. К инфраструктуре относят наличие водо- , электро- и газоснабжения, качество подъездных путей, близость магазинов, школ и больниц. Чем больше таких «плюсов» набирает оцениваемый дом, тем дороже его оценят.
  • Средняя цена квадратного метра жилья в регионе. Этот параметр обязательно закладывается в формулу расчета.
  1. Категория участка. Земля «для застройки» или «для индивидуального жилищного строительства» стоит дороже, чем земля сельскохозяйственного назначения.
  2. Общая площадь участка. Чем больше площадь – тем выше стоимость участка.
  3. Местоположение земли. Понятно, что участок в черте крупного города или в 50 км от «цивилизации» будут оценены по-разному.
  4. Наличие инженерных коммуникаций. Участки без подведенного водоснабжения, электричества и газа стоят в разы дешевле, чем с коммуникациями.

Важный момент! Кадастровые стоимости дома и земельного участка всегда суммируются!

  1. Физический износ здания и год его постройки. Чем «старше» дом – тем дешевле квартира.
  2. Пространственное расположение. Здесь имеет значение и этажность (первые и верхние этажи стоят дешевле), и близость дома к центру города.
  3. Общая площадь квартиры. Та же прямая зависимость, что и с кадастровой ценой дома или земельного участка.
  4. Средняя цена квадратного метра в регионе.

Как часто меняется цена недвижимости в кадастре? По закону государственную оценку земли нужно проводить не чаще одного раза в три года и не реже, чем раз в пять лет. Для Москвы и Санкт-Петербурга – не реже одного раза в три года. Обязательная переоценка обусловлена тем, что ситуация на рынке недвижимости часто меняется (как и общая экономическая обстановка в России).

Решение об оценке принимает уполномоченный орган субъекта Российской Федерации. Тот же орган готовит и список участников. После этого территорию делят на оценочные зоны. Принадлежность к той или иной зоне напрямую влияет на стоимость объекта.

Что делать и куда обращаться, если Вам явно завысили кадастровую стоимость квартиры, дома или земельного участка?

По закону есть только два основания для пересмотра:

  • Сведения о квартире, доме или земельном участке, на основании которых делалась оценка, не соответствовали действительности. В этом случае КС признается завышенной.
  • Владелец недвижимости хочет, чтобы кадастровую стоимость признали равной рыночной. Используется в ситуациях, когда КС гораздо выше рыночной на дату оценки.

В первом случае можно ссылаться на ошибки, нарушения и недостоверную информацию при проведении оценки. Другими словами, на все, что могло привести к ее завышению.

Примеры ложных, искаженных, ошибочных или неучтенных параметров:

  • Целевое назначение объекта.
  • Аварийное состояние.
  • Местоположение.
  • Ошибки в первоначальных и промежуточных данных.

Все цифры и данные по расчету можно запросить у оценщика или заказчика КС. Сведения о них выдает территориальное подразделение Росреестра по запросу в течение семи дней.

Если Вы используете второе основание, нужно узнать рыночную стоимость объекта на дату установления КС.

Обратите внимание! Если со временем рыночная цена на недвижимость упала в три раза, Вам это никак не поможет. В расчет будет приниматься среднерыночная цена квартиры или дома НА ДАТУ кадастровой оценки!

И еще один важный момент. Основание №2 не применяется в регионах, где для расчета налогов используют инвентаризационную стоимость!

По официальным данным Росреестра в 2017-м году было рассмотрено 54,7 тыс. заявлений о пересмотре кадастровой стоимости 103,4 объектов. Причем, это всего 0,06% от общего количества объектов, внесенных в ЕГРН на начало 2018 года. Число собственников жилья, не согласных с кадастровой оценкой, растет с каждым месяцем…

Как можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Способов пока предлают два:

  • Подать заявление в комиссию при Росреестре.
  • Подать иск в суд.

С 2018 года и физические, и юридические лица могут сами выбирать, в какую из двух инстанций обратиться.

Давайте разберем плюсы и минусы каждого способа.

Оспаривание кадастровой стоимости в комиссии – процедура досудебного пересмотра оценки (статья 24.18 «Закона об оценочной деятельности»). Комиссии созданы в субъектах РФ при региональных подразделениях Росреестра.

Обращение в комиссию рассматривается один месяц. Комиссия имеет право пересмотреть кадастровую стоимость (основание №1) или принять в качестве кадастровой рыночную стоимость (основания №2).

Отказ комиссии можно обжаловать в суде, подав административный иск.

В суд можно подавать иск и после обращения в Комиссию (в случае отрицательного решения), и вместо него.

В качестве ответчика указывают:

  • Инстанцию, которая утвердила завышенную кадастровую стоимость.
  • Росреестр.

Иск направляется в суд «родного» субъекта федерации, а не в районный суд. Оспорить КС можно в течение пяти лет после ее внесения в кадастр. Причем, пересматривать разрешено только последнюю запись в реестре.

На практике подобные дела суд рассматривает 2-3 месяца. Все факты, изложенные в иске, обосновывает и доказывает истец. Как ни странно, суды пока лояльно относятся к «кадастровым» заявителям. Процент выигранных дел в России достаточно высок.

Перечень документов для комиссии и суда практически идентичен.

  • Заявление. Пишется заранее на имя председателя комиссии.
  • Справка об оспариваемой КС (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости).
  • Копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости (заверенные у нотариуса).
  • Документы, которые подтверждают некорректность сведений для оценки. Или документы, доказывающие наличие технических или кадастровых ошибок.
  • Отчет оценщика о рыночной стоимости на дату кадастровой оценки (для основания №2) и экспертное заключение по отчету от эксперта СРО. И заключение, и отчет заказывает заявитель (на свой счет, разумеется).

При обращении в суд к пакету документов приобщаются:

  • Квитанции об оплате госпошлины.
  • Документы, подтверждающие вручение копий иска и приложений к нему другим участникам процесса.
  • Доверенность (если в процессе участвует представитель заявителя, а не он сам).

Проблема №1. Сложно доказать, что при оценке были допущены ошибки и нарушения

Придется разбираться, как именно проводилась оценка, какие нормы и регламенты действовали на тот момент, какие нарушения и ошибки были допущены. Без помощи специалистов сделать такой анализ практически невозможно. А услуги привлеченных специалистов бесплатными не бывают.

Проблема №2. Чтобы узнать рыночную стоимость объекта на момент кадастровой оценки, придется заказывать оценку.

Не получится самостоятельно собрать данные и сослаться на цифры «с потолка» Нужно получить документальное подтверждение рыночной цены квартиры или участка на тот момент. А его может выдать только независимый оценщик в составе СРО.

Цена услуг эксперта зависит от объекта недвижимости, региона и даже от статуса собственника. Итоговая цифра может исчисляться десятками тысяч рублей.

Стоит ли затевать процедуру оспаривания кадастровой стоимости? Ведь для «правдолюбца» это всегда выливается в серьезные потери денег, времени и нервов.

Ответ на вопрос зависит от размера потенциального «приза». Выигрыш в пару сотен рублей на налоге на имущество – выигрыш сомнительный. Нецелесообразно пересматривать кадастровую оценку, если Вы освобождены от уплаты имущественного налога или пользуетесь льготами. Нет смысла оспаривать КС в регионах, где налог пока рассчитывают по инвентаризационной стоимости.

Во всех остальных случаях – попытаться стоит. Процент выигранных заявителями дел достаточно высок. Во всяком случае, пока.

Подписывайтесь на обновления и делитесь ссылками на свежие посты с друзьями в социальных сетях!

Статья написана по материалам сайтов: uropora.ru, personright.ru, www.finanbi.ru, capitalgains.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий