Что такое кадастровая стоимость квартиры: из чего она складывается? 2019 год

Собственник должен знать, что такое кадастровая стоимость квартиры, от чего зависит и для чего она нужна. Это один из самых важных параметров, касающихся недвижимости. Сегодня я предлагаю прояснить все, касающееся этого вопроса. Вы поймете, как рассчитывается кадастровая стоимость, чем отличается от рыночной, где можно ее проверить и как самостоятельно посчитать по ней размер налога.

Многие операции с недвижимостью включают в себя использование этого параметра, но чаще всего кадастровая стоимость (КС) используется, чтобы определить размеры налогов при продаже жилья.

Несмотря на то, что многие неоднократно слышали этот термин, вряд ли кто-то сможет без труда объяснить вам, что же такое КС. Отчасти это обусловлено тем, что устанавливает ее один из государственных органов, а процесс нигде не отражается наглядно.

Кадастровая стоимость жилья – это цена, которую государство устанавливает на конкретный объект недвижимости, основанная на полученной от Службы кадастрового учета информации. Иными словами, государство дает понять, что за приобретение права собственности данной квартиры, оно готово заплатить конкретную сумму.

Зачастую КС может в какой-то степени отличаться от актуальной рыночной или коммерческой стоимости, поскольку при определении первой в расчет не принимается ни дизайн интерьера, ни инвестиции в ремонт, ни какие-то другие дополнительные характеристики.

Чтобы в полной мере понять, что собой представляет КС, стоит разобрать, какие параметры входят в расчет конечной цифры, на базе которой позже устанавливают налог. Во время вычислений специалисты принимают во внимание следующие факторы:

  1. Местонахождение (больше всего влияет на окончательный результат).
  2. Тип собственности (дом, квартира, комната, земля и т. д.)
  3. Состояние (не качество ремонта, а степень его износа).
  4. Площадь.
  5. Инженерные коммуникации (водо-, газопровод, водоотвод, тепловое и электрическое снабжение и т. д.)

Государство в этом случае устанавливает непостоянную цену, которая подвержена индексации в меньшую или большую сторону, в зависимости от рыночных показателей.

Переоценка может проводиться не реже, чем раз в пять лет. Стать ее инициатором имеют полное право органы и лица, среди которых:

  • собственник,
  • ФСУ (федеральная служба учета),
  • ФНС (федеральная налоговая служба),
  • органы местной власти.

Главный документ, который подтверждает актуальную цену, – это справка о кадастровой стоимости, которую можно получить в Росреестре или ЕГРН.

До недавних пор КС не играла почти никакой роли. Она влияла лишь на стоимость инвентаризации, которая была далека от рыночной. Инвентаризационная цена – это оценка помещения с точки зрения его строительства и содержания. По факту она в несколько раз отличается от рыночной стоимости в меньшую сторону.

Из-за такой большой разницы в российское законодательство было внесено немало изменений, чтобы получить возможность беспрепятственно пользоваться понятием «кадастровая стоимость».

Конечно, КС часто отличается от рыночной стоимости, но благодаря новому виду оценки стало возможным максимальное приближение цен государства к рыночным для получения прибыли в налоговой форме. Так что теперь государство спокойно использует КС, чтобы рассчитывать налоговое бремя для владельцев жилья.

Основные задачи, которые выполняет данная величина:

  • определение размера налога при отчуждении жилья (в т. ч. при продаже или вступлении в право наследования);
  • установка ежегодного налога на имущество.

Чтобы понять, как происходит оценка стоимости квартиры и что на нее может повлиять, стоит обратиться к законодательным актам. Федеральные законы № 218 и № 135 говорят о том, что региональные власти должны привлечь независимых специалистов, которые проведут оценку.

В свою очередь, для их привлечения необходимо объявить число квартир и домов, подлежащих переоценке, и начать конкурсный отбор специалистов. После проведения конкурса органы местной власти определяют победителей.

По всей территории России процесс индексации цен на недвижимость должен проводиться раз в пять лет, а в Севастополе, Санкт-Петербурге и Москве – раз в два года. В законе не прописаны конкретные даты, так что дни проведения могут меняться в зависимости от разных факторов.

Важно! Согласно тем же законодательным актам, собственник обязан сообщать в соответствующие органы, если существенно меняется структура, вид, тип или площадь недвижимости. Это необходимо для проведения переоценки.

Федеральный закон № 218 регулирует возможность изменения КС и уточняет список тех, кто может инициировать процесс. В то же время Федеральный закон № 135 сообщает, что изменение цены не может происходить чаще, чем раз в три года. Измениться КС может только по двум причинам:

  1. Существенные перемены на рынке с сопутствующим сильным снижением или поднятием цен на дома, квартиры и другое жилье.
  2. Изменения жилья собственником, что привело к увеличению или уменьшению цены помещения.

Из-за ряда законодательных изменений, благодаря которым стало возможным начисление налога на основании КС, государству пришлось разделить переход к новому виду налогообложения на несколько этапов:

  1. 2014 – 2018 – физические лица при оплате налога получают льготы и вычеты.
  2. 2018 – 2020 – граждане приводят все документы в порядок и оплачивают налог по новому законодательству без поощрений.
  3. С 2020 года – полный переход на новую систему начисления налогов.

Самое важное изменение, запланированное на 2020 год, подразумевает упрощение пересмотра дел по неправомерному определению оценки. Сейчас подобные дела рассматриваются в судебном и досудебном порядке.

Для обжалования решения специалиста по оценке необходимо будет сначала предпринять попытку досудебного урегулирования – подготовить обращение в комиссию. Лишь после этого возможно будет оспаривание установленной цены через суд.

До 2020 года Росреестр получит новое подразделение экспертов, задачей которого станет непосредственное определение цены на жилье без обращения к сторонним оценщикам.

Благодаря этим нововведениям будет проще понимать, из чего состоит кадастровая стоимость. Но перемены сопровождаются увеличением налоговых ставок и показателей при существенном уменьшении льгот. Еще в 2018 году налоги на жилье были повышены на 20 %, а во многих регионах ГКО на жилье сильно завышена, поэтому не прекращаются судебные разбирательства.

Налог не нужно платить собственникам:

  • квартир площадью до 20 м²;
  • комнат в коммунальных квартирах площадью до 10 м²;
  • частных жилых домов площадью до 50 м².

Больше не имеет смысла продажа недвижимости по цене ниже кадастровой, поскольку налоги рассчитываются именно по КС, а цифры при сделке купли-продажи не играют никакой роли. Единственный возможный метод уменьшения размеров налогов – это обжалование в суде. Для этого собственнику придется подготовить много документов и быть готовым потратить немало времени, чтобы отстоять свои права в суде.

Есть несколько путей, с помощью которых вы можете получить КС жилья, среди них личные и письменные обращения, онлайн-заявки.

Вот несколько сервисов, которые позволят выяснить КС собственного дома:

  1. На сайте Росреестра – заполняете соответствующую форму и получаете нужную информацию бесплатно. Здесь можно узнать стоимость объекта по кадастровому номеру или по адресу жилища.
  2. Через Единый государственный реестр недвижимости – обращаетесь с заявлением в один из филиалов Росреестра или МФЦ лично или через почту.

Таким образом вы можете получить справку с указанием актуальной КС вашей квартиры:

  • в электронной форме – выписка из ЕГРН физическому лицу обойдется в 150 рублей;
  • в бумажной форме – для обычного гражданина услуга стоит 300 рублей.

Шаг 1. Зайти на главную страницу портала Росреестр.

Шаг 2. Открыть раздел «Физическим лицам».

Шаг 3. Нажать на строку «Получить сведения государственной кадастровой оценки».

Если отображается общая информация, то в правой колонке есть зеленое окно с аналогичной надписью, попробуйте нажать там.

Шаг 4. В открывшемся окне выбрать нужный пункт.

Шаг 5. Ввести кадастровый номер в соответствующее поле и получить актуальную стоимость.

Кроме того, КС указывается и в кадастровом паспорте. Подробнее о том, что это такое и как получить кадастровый паспорт на квартиру, я уже писала. Обязательно ознакомьтесь, если вы являетесь собственником жилья или только собираетесь им стать.

Рассчитать налог самому без участия подготовленного специалиста довольно сложно. Это обусловлено тем, что профессионалы в расчетах используют много разных характеристик, которые будет непросто учесть людям без соответствующей подготовки.

Но все же я решила дать формулу, по которой вы сможете хотя бы в общих чертах понять, как определить налог для своего жилья.

Итак, прежде чем приступать к математическим расчетам, вам предстоит предварительно узнать:

  • цену квартиры, предложенную государственными органами (получить можно через Росреестр);
  • площадь жилья;
  • налоговую ставку для вашего региона;
  • все вычеты и льготы, которыми вы можете воспользоваться.

Шаг 1. Удельный показатель = Цена жилья / Площадь

Шаг 2. Налоговые обязательства = Площадь жилья – Необлагаемая налогом площадь

Выше мы указывали, что не облагаются налогом квартиры до 20 м², комнаты до 10 м², дома до 50 м².

Шаг 3. Сумма, с которой взыскивают налог = Налоговые обязательства х Удельный показатель

Шаг 4. Размер налога = (Сумма для взыскания налога / 100) х Налоговая ставка региона

В результате вы получаете приблизительный размер ежегодного налога на ваше жилье. Пишите в комментариях, удалось ли вам провести расчеты по этой формуле. Я буду рада вопросам в комментариях и любому личному опыту, который мог бы быть полезен нашим читателям.

Владельцам недвижимости лучше уже сейчас привыкать к использованию кадастровой стоимости в налогообложении, поскольку в ближайшее время никаких нововведений не предвидится. Помните, что при существенных изменениях жилплощади вы должны сообщить об этом в соответствующие органы.

Если этот материал был вам полезен, то обязательно подписывайтесь на обновления и следите за нами в социальных сетях. Впереди еще много важной информации для владельцев квартир и домов.

Это интересно:  Кадастровая стоимость квартиры - что это и как узнать? 2019 год

Расчет кадастровой стоимости по недвижимому имуществу достаточно сложен. Этот алгоритм используется в разных жизненных ситуациях.

И каждому гражданину нужно определить, что из себя представляет этот показатель и как его рассчитать. В данной области частыми являются изменения и поправки.

Касается эта тенденция как законодательства, так и разъяснений от контролирующих органов.

Составление такого показателя как кадастровая стоимость квартиры находится в правовом поле. Осуществление подсчета опирается на несколько факторов:

Для того, чтобы получить показатель кадастровой стоимости, необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации.

Государственное предприятие занимается организацией, контролем и надзором за сферой земли и недвижимости.

В этой связи работает большое количество отделов, которые и будут проводить оценку жилья. Определение стоимости квартиры по кадастру основывается на решении Кадастрового фонда.

Законодательство же устанавливает необходимость регулярного проведения подобной процедуры. Опираться следует на Федеральный закон №237-ФЗ “О государственной кадастровой оценке” .

За счет нескольких независимых мнений о стоимости недвижимости формируется экспертное заключение и снизить цифру сложно.

Завершающим этапом процедуры является вынесение акта. Документ подтверждает проведение оценки и устанавливает точную стоимость кадастрового характера.

Применяется документ в ходе купли-продажи, вступления в наследование или при оформлении ипотеки.

Все процессы с жильем котируются при помощи справки из кадастра или же показателя суммы. При этом продать ниже стоимости по кадастру квартиру можно.

Самостоятельно показатели по кадастровой стоимости получить нельзя. Проведением всех процедур должны заниматься специалисты.

Всего существует четыре варианта правильно рассчитать кадастровую стоимость. Основной способ заключается в получении бумажного кадастрового паспорта.

Документ выдается в БТИ и имеет несколько форматов. В то же время, существует только один актуальный документ.

И в случае использования устаревшего экземпляра оформляется новый. Его можно заказать в режиме онлайн.

Все расчеты проводятся автоматически этой государственной структурой. Далее достаточно распечатать документ на обычном, пользовательском принтере.

Этот вид документа ничем не отличается от других по своей значимости. Еще один из способов узнать кадастровую стоимость – заказать официальный документ.

Это справка с печатью, которая свидетельствует о показателях сумм на квартиру. Для разных ситуаций необходимо проводить расчет именно документально и с печатями.

Обращаться в этом случае нужно в отделение Федеральной службы кадастра и картографии. В большинстве случаев найти такой орган можно в администрации населенного пункта.

Для оформления документа потребуется предоставить набор документов и заявление. Он включает несколько важных позиций:

Два оставшихся варианта расчета — посмотреть сумму посредством онлайн-технологий и сайт Росреестра. Сложность выполнения такого задания самостоятельно состоит в недостаточности профессионализма.

В системе данного функционирования достаточно много алгоритмов, они имеют тенденцию меняться.

В связи с этим существует централизованная система государственных инстанций. Они и занимаются всем расчетами.

Для владельца недвижимости достаточно подать определенный запрос или пакет документов. Далее всеми нюансами занимается государственный работник.

Единственный вопрос, который решается самостоятельно владельцем квартиры — подсчет размера налога. Эта процедура не требует особых знаний, специальной документации.

Ежегодно следует проводить оплату по налогам, которые начисляются на недвижимость. Такой тип расчета основывается уже на кадастровой стоимости.

Здесь даже ставка налогового сбора привязана к цене квартиры по кадастру. Опираются на следующий алгоритм:

Примерную стоимость квартиры по кадастру определить сложно. Влияние оказывает множество факторов. И в зависимости от региона проживания цена колеблется.

В столице максимальный показатель доходит до одного миллиарда рублей. При этом государственный реестр использует пониженные суммы. То есть рыночная стоимость квартиры будет на несколько пунктов выше.

Адресные данные вполне можно использовать для определения стоимости квартиры по кадастру. Эта процедура не занимает много времени и не требует посещения государственных инстанций.

Для проведения всех манипуляций достаточно посетить сайт Росреестра. Использовать следует официальный портал этой структуры.

Актуальность данных в этом случае не подтверждается. Обновление системы занимает определенное количество времени.

И нужно вовремя совершать поиск — после внесения сведений. Иначе для расчетов выбран неверный показатель.

Видео:

Алгоритм действий при получении сведений через реестр учитывает следующий набор шагов:

  • посетить официальный сайт Росреестра. Это самый важный пункт — он защищает все данные гражданина и предоставляет полный список услуг. За информацию на официальном портале ведомство несет ответственность. В отличие от сторонних ресурсов;

  • выбрать на основной странице получение справочных сведений о квартире. Это окно находится ниже по странице — после главного меню;
  • указать, что поиск проводится по адресу — для этого перемещают галочку возле надписи адрес. Там необходимо внести определенное количество данных. Все они касаются места размещения квартиры — вплоть до региона;
  • в самом низу отмеченной формы размещается кнопка отправки запроса. Она имеет название “сформировать запрос”. Нажав на нее, появятся все результаты по указанным параметрам. Их может быть несколько и тогда требуется выбрать подходящий по всем факторам.

Бывает, что после проведения такой процедуры данные так и остаются не полученными. Причин этого явления несколько. Первая состоит в отсутствии сведений по объекту.

Это значит, что расчеты по квартире не проводились. Вторая причина — нехватка времени на ввод данных. Возможно, что все процедуры закончены и осталось внести сведения в базу.

На это требуется время и стоит подождать один или два дня для получения полного пакета информации.

Осуществление всех действий, связанных с кадастровой стоимостью опирается на данные государственных органов.

Росреестр в большой степени облегчает получение сведений о всех цифрах. Для структуризации данных заказывают кадастровый паспорт.

В документ вносят квартирные:

  • номер и стоимость;
  • площадь, планировку и наличие балкона, лоджии;
  • этажность здания, дополнительные сведения.

Всего сайт требует пройти четыре шага. Они включают детализацию по предоставляемому запросу.

Вот так выглядит первоначальная страница:

Фото: первоначальная страница кадастрового паспорта на официальном сайте Росреестра

Изначально на стартовой странице Росреестра выбирают пункт с кадастровым учетом и регистрацией прав. Открытое окно включает сведения об объекте недвижимости и вариантах получения документации.

Оформление паспорта такого рода требует оплаты. Стоимость услуги не превышает 200 рублей. Состояние заявки можно проверить на сайте. Хотя получение документа занимает от 10 минут до 12 часов.

Кадастровая стоимость жилья имеет определенный алгоритм вычисления. Для обычного гражданина формулы и порядок расчета недоступны. Этим занимается государственный орган оценки.

Когда стоимость объекта завышена, есть возможность оспорить и уменьшить такой показатель. Для этого обращаются в суд.

А для своевременного выявления несоответствия стоит отслеживать данные по показателям кадастровой цены жилья через онлайн-ресурсы. Они доступны для граждан России и в большинстве своем бесплатны.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Определение «кадастровая стоимость квартиры» введено в начале этого века. Иначе можно сказать так, что это особый эквивалент цены недвижимости.

Обычно она отличается от рыночной и напрямую зависит от показателей жилплощади – ее расположения, типа, площади, состояния и пр.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

О понятии инвентаризационной стоимости квартиры и о ее отличии от кадастровой можно узнать из нашей статьи.

Для того, чтобы узнать, какую сумму налога необходимо оплачивать ежегодно за жилье, находящееся в Вашей собственности, необходимо знать кадастровую стоимость (далее КС) этого жилья.

Данный показатель просчитывается автоматизированной Государственной Кадастровой Службой по заранее внесенным данным, используя специальные алгоритмы.

Знать цену жилья по кадастру необходимо в следующих случаях:

  • вступление в наследство;
  • при обращении в банк для получения ипотеки;
  • обмен и дарение жилья;
  • если надо продавать или покупать жилье.

Из чего складывается стоимость квартиры по кадастру? Для того, чтобы определить этот параметр, берется во внимание:

  1. Земельный участок, на котором стоит дом.
  2. Сама квартира, ее тип, изношенность, размер.
  3. Регион. Чем ближе к центру города, тем выше цена.

О том, как узнать КС своей жилплощади по адресу или по кадастровому номеру, а также о том, как оспорить ее, можно узнать на нашем сайте.

Цена жилплощади по кадастру: как определяется?

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в РФ» указан список, на каких жилых объектах необходимо проводить регулярную Государственную оценку (читайте о методах оценки стоимости квартиры по кадастру).

Для этого создается конкурс для привлечения оценщиков. Результаты проверки оценщиков утверждаются региональными властями, подписывается акт.

Этот акт опубликовывается в средствах информации и после этого передается в Росреестр и вносится в сведения Государственного Кадастра Недвижимости.

Оценщику необходимо учесть особые характеристики объектов недвижимости, такие, как наличие инфраструктуры, этажность, тип дома, когда проводился капремонт. Учитывается также средняя рыночная цена на жилье в данном районе.

Узнайте, как уменьшить завышенную цену квартиры по кадастру, на нашем сайте.

Существует четыре способа расчета КС квартиры.

Стоимость жилплощади по кадастру: как определить на официальном сайте Росреестра?

  1. Перейти на сайт по этой ссылке.
  2. Выбирайте «Адрес», затем «ГКН».
  3. Введите данные адреса квартиры. Нажмите на кнопку «Сформировать запрос».
  4. В появившихся результатах жмем на адрес. Если ничего нет, значит либо данных просто не существует, или еще не успели внести. Если же адрес есть, то можно увидеть всю информацию по объекту.
Это интересно:  Почему на кадастровой карте нет участка, что это значит 2019 год

На сайте не всегда бывает указана актуальная цена или вообще ничего не будет указано.

Вся информация о жилплощади находится в электронном кадастровом паспорте, поскольку он создается сразу же после оценки и внесения данных в Росреестр.

В этом паспорте указаны следующие данные:

  • номер;
  • стоимость;
  • площадь;
  • планировка;
  • балкон, лоджия;
  • этаж и прочие технические данные.

Чтобы заказать этот паспорт, нужно пройти на сайт Cadastr-Online.ru, заполнить все данные о Вашей квартире или доме, введите свой электронный адрес и оплатите 200 рублей. Следуйте подсказкам на странице, если что-то будет непонятно, обратитесь в службу поддержки онлайн и Вам помогут.

Оплатить заказ можно любым удобным для Вас способом. Сразу же после оплаты вы получите письмо с доступом в личный кабинет.

Пройдите по ссылочке, активируйте его и войдите, введя свой логин и пароль, который Вам отправили в письме. Жмите на кнопку «Войти». Не потеряйте данные от аккаунта – они еще могут понадобиться.

Паспорт готовится от десяти минут до двенадцати часов. Его пришлют Вам на тот почтовый ящик, который был указан при регистрации (Не забудьте проверить папку со спамом, потому что письмо нечаянно может попасть туда).

Паспорт отправят в формате .html Он откроется в любом браузере без всяких проблем.

О том, как заказать такой паспорт на квартиру на сайте Росреестра или Госуслуг, можно узнать на нашем сайте.

Определение КС жилплощади по бумажному кадастровому паспорту. Его можно получить в БТИ. Если же он у Вас уже устарел, то закажите его в электронном виде (см. Второй способ), распечатайте на принтере и пользуйтесь.

Узнайте из наших статей о том, как заказать такой паспорт на квартиру через МФЦ, а также о том, какие документы потребуются для его получения и сколько он будет стоить.

Если срочно требуется официальный документ с печатью о том, какая цена жилплощади по кадастру, для банка или там, где его нужно предъявить, то придется заказывать кадастровую справку.

Узнайте, где у Вас в городе или районном центре находится Федеральная Служба Кадастра и Картографии (обычно в Администрации города или поселка). Пойдите туда и подпишите заявление.

В обязательном порядке от Вас потребуют следующие документы:

  1. Права собственности на жилье (свидетельство).
  2. Свой паспорт. Если Вы берете справку на престарелого родителя или инвалида, то потребуется его паспорт и доверенность, которая была заверена нотариусом.
  3. План жилья по этажам (обычно такой план бывает в техническом паспорте, или отдельно).
  4. Экспликация. Это подробнейшее разъяснение по плану жилья – адрес, дата выдачи, дата последней оценки, площадь, как распределены комнаты, санузел. Все это находится в паспорте на жилье из кадастра.

Получить кадастровую справку сразу же не получится. Обычно на это требуется несколько дней, поэтому стоит заранее побеспокоиться и заказать.

Как подсчитать стоимость квартиры по кадастру самостоятельно?

Нормативы для расчета цены жилья по кадастру постоянно меняются, так что если Вы не имеете доступа к специальной документации, то не стоит даже надеяться, что вы сами справитесь с этим заданием.

Самостоятельно возможно просчитать сумму налога, оплачиваемого ежегодно, если знать стоимость жилья по кадастру.

Как считается? Рассчитывается налог по следующим ставкам:

    если КС жилья до 300 000 рублей, то — 0,1%;

если от 300 000 до 500 000 рублей – до 0,3%;

  • от 500 000 рублей и выше составит ставка до 2%.
  • Примерная цена жилплощади по кадастру — эта сумма в различных регионах разная, она всегда немного ниже рыночной.

    Ее цена в России где-то в пределах 1 — 3 миллионов рублей. Опять же все зависит от того, где это жилье находится.

    Ну а в наших столицах ниже 4 миллионов стоимость не выставляется (это все равно дешевле рыночной). Есть квартиры в Москве, которые по оценке комиссии стоят более 500 миллионов рублей, и даже миллиард!

    Если вдруг Вам что-то не понравилось или Вы считаете, что Вам неправомерно много насчитали к оплате – идите в суд и добивайтесь справедливости.

    Рынок недвижимости является одним из сложнейших элементов экономики, он включает в себя массу нюансов. Например, все объекты недвижимого имущества имеют две стоимости, кардинально отличающиеся друг от друга. Соответственно, каждому владельцу необходимо знать, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной, потому что незнание этого может привести к существенным убыткам в семейном бюджете.

    Для выявления отличий между понятиями необходимо определить их. Часто стоимость и цену считают синонимами, но это не так.

    В чем разница между ценой и стоимостью:

    • стоимость состоит из производственных затрат, постоянна на протяжении всего цикла изготовления;
    • цена более широкое понятие, всегда выражающаяся в денежных единицах;
    • в цену включен процент желаемой прибыли;
    • цена более подвержена рыночному влиянию.

    Рыночная стоимость — это максимальная денежная сумма, по которой будет возможна реализация объекта в сложившихся условиях внешней среды.

    • количества квадратных метров;
    • наличия и состояния системы водоснабжения и отопления;
    • присутствия мебели, продаваемой вместе с жилплощадью;
    • состояния объекта — например, наличия ремонта;
    • место нахождения недвижимости, облагороженности района и инфраструктуры.

    Кадастровая стоимость означает денежную сумму, определенную специалистом государственной кадастровой службы для начисления налогов. Она рассчитывается регулярно и находится в общем доступе в базе данных Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

    Для полного разграничения терминов необходимо найти между ними различия.

    1. Рыночную стоимость устанавливает хозяин, учитывая все факторы внешней среды, а кадастровую — независимые эксперты и члены правительства Российской Федерации.
    2. Срок действия. Кадастровая более стабильна, ее пересчитывают раз в пять лет, в то время как рыночная очень гибка и ее пересчет может происходить по несколько раз в год.
    3. Объективность. Отражение реальной стоимости происходит только в рыночной, также как и учет экономического состояния рынка.
    4. Путь формирования. Определение кадастровой происходит на основе материального анализа состояния объекта недвижимости, в то время как на рынке — с помощью конкурентоспособности.

    Несмотря на такое большое количество особенностей в расчетах, все-таки они взаимосвязаны одним объектом оценки.

    В условиях «идеальной» экономики обе стоимости объекта должны быть равными, однако это случается крайне редко и в большинстве случаев рыночная является более высокой, но не всегда.

    Ситуации превышения кадастровой над рыночной:

    1. Отсутствие дорогостоящего ремонта и коммуникаций в квартире, доме.
    2. Новый элитный объект недвижимости в районе с неразвитой инфраструктурой.
    3. Плохая планировка и непривлекательное состояние имущества.
    4. Кризисная ситуация в стране либо на рынке недвижимости.

    Все случаи такого превышения можно объединить причиной рыночной неконкурентоспособности жилья.

    К сожалению, когда происходит превышение суммы, указанной экспертом, или ее необоснованный размер, то собственник может терять большое количество денежных средств, платя в разы больше налогов.

    В таких ситуациях возможна независимая оценка и снижение затрат, если будет подтверждение, что действительно произошла ошибка. Прежде чем начинать поиск специалиста в данной области, убедитесь, что рыночная стоимость ниже установленной кадастром. Просчитайте свою материальную выгоду: если она есть, то стоит приступать к оспариванию.

    • это должна быть компания, специализирующаяся на процессе оспаривания размера стоимости по кадастру;
    • обратите внимание на наличие в штате сотрудников — не только на оценщиков, но и на юристов;
    • количество экспертов в фирме не менее двух, которые будут состоять в саморегулируемой компании оценщиков;
    • обратите внимание на отзывы клиентов и статистику положительных результатов.

    После проведения оценки стоимости экспертом и подтверждения факта завышения, это должно быть закреплено органами государственной власти. По окончании этих операций, налогообложение будет осуществляться по новой сумме.

    Определив, что такой показатель имеет большую значимость для владельцев недвижимого имущества, стоит разобрать ее более подробно.

    Процесс установления показателя довольно сложный и многоэтапный. Это обусловлено тем, что подобный вид стоимости много значит для государственных доходов.

    Как определяется кадастровая стоимость дома или иного объекта недвижимости :

    1. Органы местной власти назначают сроки проведения оценки. Для каждого объекта это 1 раз в 5 лет, кроме городов федерального значения — там это происходит раз в два года.
    2. Утверждается перечень земельных участков, домов, квартир для проведения расчетов.
    3. Привлечение эксперта на конкурсной основе.
    4. Проверка и закрепление полученных данных на уровне местных органов управления.
    5. Занесение в реестр.

    После проведенной оценки цифра, назначенная экспертом, становится доступной для собственников.

    По причине установления этого показателя сверху между владельцем и местной властью могут возникнуть разногласия, обусловленные различными факторами.

    1. Внесение корректировок в вид использования объекта или его характеристики качества.
    2. При наличии ошибки, например, человеческого фактора, при переносе данных из одного источника в другой.
    3. При расчете экспертом использовались неверные данные.
    4. Когда ценность на рынке ниже кадастровой.

    Все обстоятельства могут возникать как по вине правительственных органов, так и собственников. Однако все они должны решаться и проходить процедуру по изменению.

    С 2014 года в России для расчетов налога на недвижимость начинает использоваться кадастровая стоимость вместо инвентаризационной. Полный переход на такую систему должен осуществиться до 2020 года.

    Схема перехода на новый способ налогообложения:

    1. С 2014 по 2018 — население имеет право получение льгот и вычетов, когда происходит оплата налогов.
    2. С 2019 по 2020 — период для наведения порядка в документации для полного перехода к новой системе.
    3. Далее — работа по новой системе.

    Для определения последствий для физических лиц сравним эти две системы.

    Это интересно:  Как получить кадастровый паспорт на квартиру быстро и без задержек 2019 год

    Отличия расчетов и их последствия:

    1. Инвентаризационная учитывает только себестоимость и износ жилья, в то время как кадастровая более обширна: идет учет инфраструктуры и района нахождения. Эти факторы могут как снизить, так и повысить размер налога.
    2. У предыдущего способа налогообложения наблюдался большой разрыв с рыночными тарифами, что негативно сказывалось на количестве денежных средств в казне государства.
    3. Произойдет смена обслуживающей организации. Теперь необходимо обращаться в Росреестр, кадастровую палату, либо в многофункциональные центры (МФЦ).
    4. Теперь стоимость является общедоступной — чтобы ее узнать, потребуется несколько минут.
    5. Срок обжалования инвентаризационной не ограничен, а вот ее аналог можно исправить только в течение 6 месяцев после получения данных.
    6. Ранее перерасчет осуществлялся ежегодно, теперь этот период увеличен до 5 лет, в некоторых случаях до двух.

    Безусловно, такое резкое повышение налоговых вычетов невозможно, поэтому в новой системе предусмотрены алгоритмы кадастровой оценки по снижению стоимости.

    Статья 403 Налогового кодекса об этом:

    • квартира — не облагается 20 квадратных метров из общей площади;
    • комната, часть квартиры — жилплощадь минус 10 квадратов;
    • частный дом — происходит уменьшение на 50 метров.

    Объекты, общая площадь которых меньше представленных цифр, в соответствии со статьей 403, не подлежат налогообложению.

    1. Сайт Росреестра. Понадобится адрес либо кадастровый номер объекта. Сервис является официальным с полной базой данных и удобным в использовании.
    2. Карта Росреестра. Необходим тот же набор данных. Сайт официальный, но на ресурсе отсутствует большое количество данных.
    3. Обращение в ближайший МФЦ или в филиал Росреестра.

    После просмотра данных можно совершить заказ выписки, однако эта услуга уже будет платной.

    Сумма, указанная в Росреестре, может быть использована во многих операциях, связанных с недвижимостью.

    • при проверке начисленной суммы налога;
    • операции купли-продажи имущества;
    • дарение и наследование недвижимости;
    • при соцнайме квартиры для расчета платежей;
    • получая кредит для покупки.

    В 2016 году на законодательном уровне было закреплено официальное участие кадастровой стоимости в процессе купли-продажи недвижимости, однако это распространяется на имущество, приобретенное позже 1 января этого же года.

    Установление стоимости квартиры не регламентируется законодательными актами и имеет свободную форму образования — ее указывает владелец. А вот сумма, которую нужно отчислить в фонды государства, является закрепленной.

    От какой цены будет налог:

    • если сумма, указанная в договоре купли-продажи, составляет более 70% от стоимости по кадастру, тогда отчисления будут опираться на нее;
    • если продажа осуществляется по цене ниже семидесяти процентов кадастровой, то налог исчисляется от суммы указанной в Росреестре умноженной на коэффициент 0,7.

    Бывают на рынке ситуации, когда сумма, установленная кадастровой службой, превышает рыночную, поэтому государство идет на уступки и вводит возможность варьирования этой стоимости в пользу владельца на 30%. Это может хорошо сказаться на экономическом положении, так как фигурирующие цифры в договорах данного типа большие.

    Также разновидностью операций с недвижимостью является наследование и дарение. Тут тоже потребуется знание этой стоимости.

    При подачи документов на получение прав собственности на недвижимость, требуется предъявить справку о размере получаемого имущества — здесь пригодится выписка из Росреестра для определения суммы госпошлины.

    Кадастровая стоимость — сложная комплексная оценка, которая формируется посредством объективного изучения многих факторов и показателей.

    Физический износ объекта недвижимости — один из самых важных показателей, который учитывается при подсчете. По сути это утрата полезности имущества или его составных частей, связанная с фактором времени.

    Физический износ рассчитывается не по индивидуальной или массовой оценке, а исходя из данных, предоставленных в технической документации сооружения.

    Размер земельного участка учитывается при расчетах стоимости дома, так как их раздельная продажа невозможна, даже несмотря на то, что в реестре они зарегистрированы как разные объекты.

    Величина участка важна, потому что это влияет на объем получаемых благ.

    Квадратные метры — основной стоимостный показатель для каждого объекта недвижимого имущества, поэтому учет этого параметра обязателен для расчета любой стоимости и цены.

    Зависимость между квадратурой и любой ценой прямая — чем больше площадь, тем более высокая цена объекта в любых условиях внешней среды.

    Чтобы заложить площадь недвижимости в показатель, необходимо от квадратных метров перейти к деньгам — для этого используют среднюю цену одной единицы.

    Цена за квадрат — индивидуальный показатель для каждого города, района. Он также определяется специалистами кадастровой службы и может меняться с течением времени.

    Инфраструктура подразумевает удобство, а это немаловажный фактор для любого человека. Соответственно, такой показатель не может не учитывать ее, потому что люди, покупая квартиры, платят за свой комфорт.

    Ранее этот фактор никак не оказывал влияние на налогообложение, потому что не учитывался при расчетах инвентаризационной цены, но на рынке на это всегда обращалось внимание. Так как кадастровая максимально стремится к рыночной, инфраструктура района нашла свое место в государственных параметрах недвижимости.

    Для получения информации, есть два варианта: воспользоваться интернет-ресурсами либо сходить самостоятельно в МФЦ, кадастровую палату.

    Минусом первого способа является небольшая переплата при получении выписки. Со вторым нужно разобраться подробнее.

    1. Обратиться в ближайшее отделение службы.
    2. Заполнить заявление — нужную форму дадут. В некоторых отделениях могут помочь при внесении данных или полностью заполнят сами.
    3. Оплатить госпошлину — можно заранее в любом банке.
    4. Подготовить документы: паспорт, квитанцию об оплате и любую бумагу, подтверждающую право собственности.
    5. Получить расписку от сотрудника о принятии заявления.
    6. В указанные сроки обратиться в службу для получения выписки. Либо она может прийти по почте письмом, но для этого нужно выбрать способ доставки Почтой России.

    Подробнее о способах получения информации посмотрите в видео.

    Процесс расчета математически прост — он заключается в перемножение нескольких коэффициентов на площадь объекта. Однако имеются нюансы и сложности, рассмотрим формулу.

    • П — площадь;
    • Кбл — параметр благоустроенности объекта, учитывает физический износ;
    • Кин — показатель, отражающий инфраструктуру района;
    • К — коэффициент перехода зависит от населенного пункта.

    Единственный параметр, который легко вычислить здесь — это площадь, с остальными могут возникнуть проблемы, поэтому для индивидуального расчета можно использовать приблизительную формулу.

    • П — количество квадратных метров;
    • Н — региональная налоговая ставка.

    Разберем расчет на конкретном примере.

    • общая площадь 120 метров;
    • благоустроенность равна 300 рублей за каждый квадрат;
    • инфраструктура — 400 руб./кв. м;
    • коэффициент перехода 2.

    Итак, 120 × (300 + 400) × 2 = 168 тыс. руб. — эта цифра должна быть указана в реестре.

    Расчет может осуществляться как самостоятельно, так и при помощи различных онлайн-калькуляторов. Действия в сервисе очень просты и основаны на тех же принципах, как и ручные способы.

    1. Выяснить государственную цену объекта.
    2. Высчитать цену одного метра, для этого найти частное между общей суммой и площадью.
    3. В зависимости от класса объекта вычесть из размера недвижимости льготные квадраты. Например, для дома это 50 квадратов.
    4. Полученное число из второго пункта умножить на квадратуру из третьего — это налогооблагаемая стоимость объекта.
    5. Найти налоговую ставку нужного региона и умножить ее на число из шага 4, не забыть перевести в проценты — для этого нужно поделить на 100.

    На рынке профессиональной помощи имеется большое количество компаний, среди которых есть как добросовестные, так и нет. Поэтому к выбору нужно подходить ответственно.

    1. «ПрофСервис». Компания работает с 2001 года, что гарантирует ее стабильное положение. Ее сотрудникам присуща высокая квалификация и заинтересованность в хорошем результате. Ценовая политика фирмы является приемлемой на рынке данных услуг.
    2. «АтлантОценка». Фирма предоставляет свои услуги уже более 15 лет, она гарантирует принятие решений в пользу клиентов. Имеется сеть представительств по различным городам страны, а также они сотрудничают со многими независимыми организациями.
    3. «Ц ентральное юридическое агентство». Одна из крупнейших фирм, работает с клиентами более 20 лет, компания предлагает обслуживание «под ключ», а также самые короткие сроки в решении вопросов.

    При выявлении существенной ошибки в сумме, внесенной в государственный реестр, или в случае, когда рыночная цена намного меньше, необходимо произвести процесс оспаривания.

    Обжалование в комиссии происходит быстро, но имеется один недостаток — низкий процент благоприятных исходов для обращающихся.

    1. Проведение независимой оценки и получение документа о результатах.
    2. Подача заявления в комиссию об оспаривании.
    3. Рассмотрение заявления и принятие решения кадастровой палатой.
    4. Ознакомление.
    5. Занесение результатов в реестр при одобрении.

    Обратиться в суд для обжалования может любой субъект, имеющий прямое отношение к объекту недвижимости. Физическое лицо может упустить шаг с обращением в комиссию в отличие от юридического.

    1. Оценка недвижимости экспертом и получение заключения о результатах.
    2. Сбор документов, подтверждающих право собственности.
    3. Оплата госпошлины.
    4. Подача заявления и принятие дела на рассмотрение.
    5. Проверка достоверности поданных данных.
    6. Принятие решения.
    7. При положительном вердикте — внесение изменений.

    О различиях между кадастровой и рыночной стоимостью смотрите в видео.

    Статья написана по материалам сайтов: vsvoemdome.ru, realtyaudit.ru, pravo.guru, potrebiteli.guru.

    «

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий