Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости? 2019 год

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Собственникам земельных наделов следует знать кадастровую стоимость владений для того, чтобы иметь возможность не сомневаться в начисляемом налоге. А также она является обязательным показателям при оплате госпошлины в случае наследования. Ее величина утверждается в соответствии с законодательной схемой, но может быть пересмотрена по заявлению. Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости в судебном и досудебном порядке.

Данные по оценке хранятся в общем фондовом реестре, созданном и используемым на основании Приказа Минэкономразвития России №291 от 16.06.2017 г. Кроме обязательной информации, в нем находятся иные сведения о ценовых показателях при операциях с недвижимостью на государственном уровне, процедурах и обоснованиях установления величины.

Споры относительно правил и схемы определения параметра осуществляются по двум изданным Министерством Экономического Развития Приказам:

  1. №263 от 04.05.2012 г., где рассматривается схема созыва комиссии для пересмотра ранее утвержденных данных и аннулирование изданного акта «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и функционирования комиссии».
  2. №114 от 18.03.2011 г., описывающим правила вынесения итогового решения исходя из пересмотра результатов.

Сам процесс обновления начинается после направления от заявителя соответствующего обращения (ФЗ №135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в России»). Оспаривание проводится в суде или специально созданной комиссией. Причем работа последней регламентируется законодательным актом.

Результаты работы комиссии подлежат пересмотру при поступлении заявки от физических, юридических лиц и госорганов. В ситуации с гражданами основанием процедуры служит нарушение прав и обязанностей в ходе или после вынесения итоговой оценочной цены объекта недвижимости:

  1. Приняты во внимание недостоверные сведения.
  2. На дату получения результата после проведения оценочных работ взята за основу рыночная сумма.

Подобные вопросы чаще рассматриваются комиссией. Если заявитель сомневается, можно обратиться к регулирующему процесс закону об оценке и порядке функционирования подобного отдела (статья 24.18 ФЗ ).

Оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно после обращения к заказчику работ, который ранее осуществлял процедуру определения, или в Управление Росреестра. Они обязаны предоставить все необходимые данные для выявления оснований, необходимых в дальнейшем для начала дела.

Обратите внимание: Комиссии по пересмотру ранее рассчитанной кадастровой суммы для объекта в условиях проведения оценки работают при территориальных Управлениях Росреестра.

Пересмотр кадастровой стоимости земельных участков на основании заявления проводится при соблюдении временных диапазонов:

  1. С даты включения сведений в общий список (госреестр) по дату занесения итогов следующей проверки.
  2. С момента учета по дату проведения кадастрового учета.
  3. Не позднее 5 лет со времени обновления реестровой информации.

Период рассмотрения обращения относительно выяснения причин для начала процесса оспаривания (у заказчика оценочных работ или государственного органа) составляет 7 дней.

Комиссионное решение выносится по прошествии месяца. В течение 5 дней с момента вынесения результата собственник участка получает уведомление. Причем учитываются рабочие будни. А также копия направляется в органы, в чьей компетенции находится ведение и контроль относительно операций с земельным участком.

Следует учитывать, что статус правообладателя присуждается не только собственникам (физические, юридические лица и власти), но и постоянным арендаторам. В последнем случае за пересмотром обращаются с целью снижения налоговой базы или цены выкупа.

Внимание: Отыскать данные о способе определения кадастровой стоимости и участниках можно в отделе ФГБУ «ФКП Росреестра», функционирующих на территории областей и краев РФ.

Оспорить кадастровую стоимость физическому лицу можно при подаче определенного перечня документов. Если какая-либо бумага отсутствует, процедура по приему не запускается. В 2019 году требуется предъявление следующих оригиналов и копий:

  1. Выписка из Единого государственного реестра, подтверждающая стоимостную характеристику указанного в обращении участка.
  2. Копия документа, указывающая на право обладания, или иная бумага, удостоверяющая владение и распоряжение объектом. Следует учитывать, что она заверяется нотариусом.
  3. Когда основанием является недостоверность сведений, повлиявших на проведение оценки, прилагаются соответствующие бумаги.
  4. При ошибочной установке рыночной величины прилагается отчет об оценке в электронном и бумажном виде.

Недостоверность учитываемой информации может быть подтверждена бумагами, где раскрывается совершение ошибок или проявление технических неполадок.

Когда предъявляются результаты независимой оценки необходимо сверять дату, по состоянию на которую были применены результаты проведенной в законодательном порядке оценки объекта недвижимости. Комиссионное решение принимается, если повторные работы были осуществлены позднее. Судебные дела рассматриваются после оплаты пошлины.

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налоговой базы в ситуации сбора комиссии можно физическим, юридическим лицам и государственным органам. В зависимости от характера обращения возможно следующее развитие событий:

  1. Недостоверность сведений об участке земли, которые были использованы при оценке – комиссия принимает положительное решение в пользу пересмотра при выяснении обоснованности подачи заявления или отклоняет при подтверждении применения правильных данных.
  2. Установление рыночного значения на дату, по состоянию которой была утверждена кадастровая величина – направление дела на приравнивание этих двух сумм или сохраняет прежние результаты.

Порядок функционирования комиссии предусматривает принятие решение, если участвует половина и более ее членов. Особенностями рассмотрения дела для оспаривания кадастровой стоимости в Росреестре являются:

  1. Открытое голосование.
  2. Оглашается «за» или «против» (воздерживаться запрещено).
  3. Итогом служит совместное принятие оглашенных решений более половины участников.

Если в составе комиссии присутствует 6 человек и мнения разделяются, принимается во внимание мнение председателя. Правомочное заседание описывается в протоколе.

Совет: Когда решение комиссии не устраивает истца, допускается направить дело в суд. А также физическим лицам разрешено без пересмотра комиссией подать ходатайство напрямую в инстанцию любого вида.

Обжаловать кадастровую стоимость в суде истец может на основании установления рыночной стоимости, внесения новых данных оценки или рассмотрения результатов ранее собранной комиссии при Росреестре. Следует учитывать, что подача обращений одновременных требований не осуществляется. Например, гражданин решил подать на возврат ранее уплаченного налога из-за начисления большой суммы. Прежде необходим пересмотр налогооблагаемой базы, а именно стоимости участка.

Общий порядок регламентирован законодательными актами в области ведения судебных дел. Истец имеет право обращаться в верховные суды субъектов, городские, областные и районные инстанции.

Срок ведения дела составляет 2 месяца. Если за это время не удается вынести решение, период продляется еще на 30 дней.

В ситуации требования проверки достоверности результатов рассматривается соответствие законодательным нормам. Существуют определенные стандарты оценки, которые должны соблюдаться при проведении земельных процедур.

При необходимости запускается судебная экспертиза, направленная на выявление рыночной стоимости или проверку поданных сведений из отчета.

Окончательное решение при удовлетворении иска содержит резолюцию, где указывается новая величина для объекта недвижимости. Данные подлежат занесению в госреестр и применению при назначении налогов и иных сборов.

Когда удается пересмотреть кадастровую стоимость комиссионным или судебным решением, не стоит моментально рассчитывать на перерасчет налогов. Новые сведения подлежат анализу не ранее даты занесения в реестр недвижимости. Причем учитывается календарный год, когда истец подал заявление в соответствующие органы.

Таким образом, налоговый период для уплаты сборов начинается с текущего года при рассмотрении дела. Если наступает время проведения новой оценки или учета, результат обновляются.

Важно: Для арендаторов земельных участков и тех, кто желает их выкупить, новая стоимость используется с 1 января того года, когда заявитель начал пересмотр в законодательном порядке.

Если при судебном разбирательстве гражданин не удовлетворен принятым решением, допускается написание апелляции. На это дается 1 месяц с момента вынесения окончательного результата. Последующие иски рассматриваются в выше стоящих инстанциях.

При несогласии с величиной кадастровой стоимости участка его владелец или иное лицо-правообладатель может подать заявление о пересмотре. Допускается обращение в специальную комиссию при Росреестре или суд, приложив необходимый пакет документов. Положительный исход приведет к применению нового значения при начислении налога.

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

Здравствуйте, уважаемые читатели блога lawyerlife.ru!

В настоящее время очень многие в стремлении снизить размер налоговых платежей ищут ответ на вопрос о том, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости, им принадлежащего.

Соответствующими исками стали активно заваливать суды в 2015 году, когда в России начал вводиться новый порядок расчета налога на имущество физических лиц.

Вопрос пересмотра кадастровой стоимости с самого начала вызывал много вопросов, особенно после вступления в силу КАС РФ. Самые острые проблемы были разрешены разъяснениями, данными в Постановлении Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Однако, с 1 января 2017 года порядок определения и оспаривания кадастровой стоимости существенно изменились в связи с вступлением в силу трех федеральных законов, (все от 03.07.2016):

  1. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
  2. № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
  3. № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации.

Помимо них установление и оспаривание результатов определения кадастровой стоимости по-прежнему регулируется положениями главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и, в части не противоречащей новым нормам, главой 25 КАС РФ.

Ниже дано подробное руководство по порядку оспаривания кадастровой стоимости с учетом самого актуального на 2017 год законодательства.

Понятие кадастровой стоимости сейчас закреплено в ст. 3 Закона № 135-ФЗ и в п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона № 237-ФЗ. В целом они друг другу не противоречат, и если опираться на более свежий Закон № 237-ФЗ, то в сухом остатке получится почти то же самое, что и в Законе № 135-ФЗ, но есть и отличия.

Это интересно:  Как получить кадастровый номер на земельный участок 2019 год

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости определенная:

  1. в результате государственной кадастровой оценки;
  2. в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их качественных и/или количественных характеристик;
  3. в результате рассмотрения обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, или обращения о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости, если при этом была выявлена ошибка;
  4. в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость определяется для различных целей, в том числе, как указано в ч. 2 ст. 3 Закона № 237-ФЗ, для целей налогообложения на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости.

Размер кадастровой стоимости влияет на размер:

  • земельного налога;
  • налога на имущество организаций;
  • налога на имущество физических лиц.

Последний, например, раньше рассчитывался исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, которая была весьма низкой по сравнению с рыночной. Новый порядок предусматривает расчет налога исходя из кадастровой стоимости, которая к рыночной наоборот максимально приближена. Соответственно и размер налога повышается.

Бывают ситуации, когда кадастровая стоимость превышает рыночную. Произойти это может из-за самых разных причин. Чаще всего или при кадастровой оценке не были учтены индивидуальные особенности недвижимости, или в расчет закралась ошибка, или рыночная цена в силу различных обстоятельств резко упала.

В таких случаях у владельца недвижимости, стоимость которой оказалась завышена, есть возможность оспорить кадастровую стоимость.

Теперь поговорим о том, как это можно сделать…

Пересмотр кадастровой стоимости может быть осуществлен в административном и судебном порядке.

В административном порядке заявление об оспаривании рассматривает комиссия по рассмотрению споров при Управлении Росреестра соответствующего субъекта РФ (ч. 2 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

До 1 января 2017 года предварительное обращение в комиссию для юридических лиц было обязательным. Если заявитель обращался в суд напрямую, минуя рассмотрение заявления комиссией, то это влекло за собой оставление иска без движения. При непредставлении в суд в установленный срок доказательств рассмотрения дела комиссией суд возвращал заявление.

Но после вступивших 1 января 2017 года поправок в ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ прямо указано, что Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Такое изменение — очень позитивное явление, поскольку устраняются дополнительные барьеры при изменении кадастровой стоимости. Еще до внесения поправок в законодательство многие видели в обязательном рассмотрении заявления комиссией лишнее звено в процедуре оспаривания кадастровой стоимости. И эффективность такого досудебного оспаривания вызывала сомнения.

Вот, например, статистические данные за первый квартал 2017 года.

«Из общего числа заявлений, принятых Комиссиями к рассмотрению, за указанный период [с 01.01.2017 по 30.04.2017, на сайте Росреестра информация постоянно обновляется — А.С.] решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 4457 заявлений (7686 объектов недвижимости), о невозможности изменения величины кадастровой стоимости – в отношении 3592 заявлений (8572 объектов недвижимости), о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 203 заявлений (2040 объектов недвижимости), 219 заявлений (739 объектов недвижимости) были отозваны заявителями до принятия решения Комиссией».

Как видите доля отказов в пересмотре кадастровой стоимости очень значительна.

Но если эти данные не отбили у вас желание сперва обратиться в комиссию, то давайте рассмотрим в каком порядке она рассматривает заявление.

Подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно тремя способами:

  1. в Управление Росреестра;
  2. через многофункциональный центр;
  3. через портал госуслуг.

К заявлению об оспаривании, согласно ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ необходимо приложить следующий перечень документов, иначе его не примут к рассмотрению:

  1. выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  2. копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  3. отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

А вот ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ добавляет к этому перечню еще и документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Правда дальше идет оговорка, что оно прилагается в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений.

Есть одна несостыковка. Закон № 237-ФЗ говорит просто о копии правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, а Закон № 135-ФЗ — о нотариально заверенной копии такого документа.

Подобное двойное регулирование одного и того же вопроса всегда сбивает с толку.

В течение семи рабочих дней со дня поступления заявления об оспаривании комиссия должна направить уведомление о его поступлении и принятии к рассмотрению с указанием даты рассмотрения заявителю, собственнику объекта недвижимости и в орган местного самоуправления муниципального образования, на территории которого расположен объект недвижимости.

Заявление об оспаривании должно быть рассмотрено комиссией в течение тридцати дней со дня его поступления.

Свои пояснения представляют лица, которые осуществляли определение кадастровой и рыночной стоимости. Также их приглашают для участия в заседании комиссии.

В соответствии с ч. 15 Закона № 237-ФЗ комиссия по результатам рассмотрения вправе принять одно из двух решений:

  1. об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  2. об отклонении заявления об оспаривании.

Для полноты картины обратимся также к ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ.

В ней указано, что в случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, заказчик работ обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если заявление было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Решение комиссии может быть оспорено в суде. Впрочем, можно, как уже говорилось выше обратиться в суд сразу.

Порядок оспаривания в суде регулируется главой 25 КАС РФ.

Рассмотрение этой категории споров отнесено к подведомственности судов общей юрисдикции.

Что касается родовой подсудности, то иск подается в суд уровня субъекта РФ, т. е. в верховный суд республики, краевой, областной суд и т. д.

Территориальная подсудность — по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке ст. 24.19 Закона № 135-ФЗ.

Предметом иска могут быть следующие требования:

  • об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки (заявления о пересмотре кадастровой стоимости);
  • об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Обратите внимание на сроки — заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов.

При этом на на момент обращения в суд в ГКН не должны быть внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

С административным исковым заявлением вправе обратиться в суд:

  • собственники объекта недвижимости;
  • лица, владеющие объектом недвижимости на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
  • иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности;
  • органы государственной власти, органы местного самоуправления, если объект недвижимости является государственной или муниципальной собственностью;
  • бывший собственник объекта недвижимости, если затрагиваются его права и обязанности как налогоплательщика;
  • участник долевой собственности, причем свое право на пересмотр кадастровой стоимости он вправе реализовать независимо от согласия других сособственников;
  • арендаторы, если арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости;
  • лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из его кадастровой стоимости;
  • прокурор в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, интересов РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.

Административными ответчиками могут являться:

  • государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости;
  • государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Росреестр).

Если оспаривается решение Комиссии, то административными ответчиками являются сама Комиссия и Росреестр.

К административному иску необходимо приложить следующие документы:

  1. кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  2. нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  3. могут быть приложены документы и иные данные, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки;
  4. если предъявляется требование об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, нужно приложить отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости и подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Это интересно:  Как исправить кадастровую ошибку, сделанную инженером? 2019 год

Бремя доказывания распределяется следующим образом…

Административный истец должен доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой.

К недостоверным сведениям п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 28 относит допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.

Примеры таких искажений тоже приводятся:

  • неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  • неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия);
  • неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
  • неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки.

Ошибки, повлиявшие на размер кадастровой стоимости, технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в ГКН, следует расценивать как недостоверные сведения об объекте недвижимости.

Административный ответчик соответственно обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Обратите внимание, что если у суда возникнут сомнения в обоснованности доводов истца, то эти обстоятельства выносятся на обсуждение сторон, даже если ответчик на них не ссылался.

Все, о чем было сказано выше, является основой, которую нужно знать, если вы хотите оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости. И, разумеется, необходимо хорошо изучить Постановление Пленума № 28.

Возможно, что некоторые нюансы и тонкости будут рассмотрены в одной из следующих статей.

На этом все, надеюсь, статья была полезной.

Если статья оказалась для вас полезной, оставьте, пожалуйста, свой отзыв или мнение ниже в комментариях.

Ситуации, когда в таком уведомлении обнаруживается неожиданно большая цифра, не редкость. Причина кроется в размере кадастровой стоимости имущества, исходя из которой теперь и рассчитывается налог.

Так, в Москве квартиры стоимостью до 10 млн руб. облагаются налогом по ставке 0,1% от кадастровой стоимости, свыше 10 млн руб. — по ставке от 0,15%. Окончательная сумма налога определяется с учетом площади и инвентаризационной стоимости имущества.

Молодая семейная пара, проживающая в Бутово в однокомнатной квартире на пятом этаже 16-этажного панельного дома, площадью 38 кв.м и рыночной стоимостью — по самым смелым оценкам ее хозяев — около 6 млн руб., была немало удивлена, узнав, что кадастровая стоимость их жилья составляет 9 млн руб. До 2015 года муж (банковский служащий, является единственным собственником квартиры начиная с 2009 года) уплачивал налог в размере 220 руб. С учетом же пересмотра кадастровой стоимости размер налога за 2015 год составил 1028 руб., а в 2020 году семейный бюджет не досчитается уже 4263 руб.

Кадастровая стоимость квартиры, дома или участка определяется в ходе массовой оценки государственными экспертами (или экспертами, которых наняло государство), использующими для этого рыночную информацию и характеристики объекта из общедоступных источников. При этом оценщики не выезжают на место, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (текущее состояние квартиры, удаленность от дорог и так далее), что приводит к ошибкам. В результате может выясниться, что кадастровая стоимость имущества явно завышена по сравнению с его рыночной стоимостью, что и влечет за собой ощутимое увеличение налога. Единственный способ бороться с такой несправедливостью — оспорить результаты оценки.

Прикидываем шансы

Кадастровая стоимость объектов прописывается в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Узнать ее можно на сайте Росреестра или запросив в территориальном подразделении Росреестра выписку из ГКН.

Перед началом спора с государством гражданину следует определить, стоит ли игра свеч. Для этого у независимого эксперта нужно заказать оценку рыночной стоимости квартиры. Проведение этой процедуры и подготовка отчета — недешевое удовольствие. Если владельцу московской квартиры оно обойдется примерно в 3–5 тыс. руб., то за оценку жилого дома или земельного участка придется заплатить минимум 10 тыс. руб.

Правильно подготовленный отчет об оценке — главное условие успешного оспаривания результатов. Не стоит экономить и пренебрегать проверкой выбранного эксперта. Он должен соответствовать минимальным требованиям: состоять в саморегулируемой организации оценщиков (каждая такая СРО обязана размещать в интернете сведения о своих членах), а также застраховать свою профессиональную ответственность (отказать заказчику в ознакомлении с договором страхования оценщик не имеет права). Также нелишним будет поиск информации об эксперте и СРО на специализированных форумах, сайтах отзывов и на сайте Росреестра.

Если составленный по итогам оценки отчет покажет, что рыночная стоимость квартиры кадастровой стоимостью 9 млн руб. составляет 6 или 7 млн руб., то есть смысл всерьез задуматься об оспаривании результатов. Тем более что в 2016–2019 годах налог на имущество уплачивается в пониженном размере, а начиная с 2020 года собственникам придется ежегодно отдавать государству немаленькую сумму кровно заработанных.

Выбираем способ

Кадастровую стоимость объекта гражданам можно оспорить двумя способами: обратиться в комиссию по рассмотрению подобных споров в территориальное подразделение Росреестра или в Верховный суд республики, краевой, областной суд. При этом для обращения в суд предварительное обращение в комиссию необязательно.

Заявление собственника московской квартиры в первом случае примет комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по городу Москве. Во втором случае — Московский городской суд. Ответчиком по подобным делам являются правительство Москвы, утвердившее результаты кадастровой стоимости, и управление Росреестра по городу Москве. Затягивать с обращением не стоит: сделать это можно в течение пяти лет с момента внесения в ГКН оспариваемых сведений, но только до того момента, пока в ГКН не внесут новые данные.

Цена вопроса

Каждый из способов имеет свои особенности, связанные как с перечнем необходимых документов, так и с временными и материальными затратами собственника.

При обращении в комиссию нужно подать заявление, приложив к нему справку о кадастровой стоимости объекта (ее можно получить в вашем филиале Федеральной кадастровой палаты Росреестра или в МФЦ), нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности и отчет об оценке его рыночной стоимости. Если в этом отчете рыночная стоимость квартиры более чем на 30% отличается от кадастровой, то нужно положительное заключение о соответствии отчета предъявляемым законом требованиям. Его можно получить в СРО выбранного вами оценщика. Это обязательное требование. В Москве такое заключение стоит в среднем 7–10 тыс. руб. Для обращения в суд кроме указанных документов потребуется представить квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб.

Стоит учитывать, что комиссия при принятии решения ориентируется на размер рыночной стоимости квартиры, указанной в отчете оценщика, а суд с учетом имеющихся доказательств может определить рыночную стоимость и в ином размере.

Формально комиссия должна рассматривать заявление не более одного месяца, однако на практике процедура редко занимает менее двух месяцев. Суд тоже обычно не укладывается в отведенные сроки. Вместо предусмотренных законом двух месяцев собственник может ждать судебное решение полгода и даже больше, дополнительное время может занять судебная экспертиза объекта недвижимости (осуществляется экспертами, приглашенными судом). Ее проведение с большой долей вероятности выльется для владельца в дополнительные расходы, которые составят не менее 5 тыс. руб.

В практике был случай, когда успешный предприниматель, собственник трехкомнатной квартиры площадью 117 кв.м, расположенной на пятом этаже 11-этажного кирпичного дома в центре Москвы, предвидя существенное увеличение размера налога, пытался в суде оспорить кадастровую стоимость своего жилища. Она составляла 32 млн руб., однако собственник получил заключение оценщика с рыночной стоимостью его квартиры 26 млн руб.

Суд назначил судебную экспертизу. Через несколько месяцев ее результаты показали, что рыночная стоимость квартиры составляет 31 млн руб. В итоге суд определил рыночную стоимость квартиры исходя из результатов этой экспертизы. Недовольный собственник в настоящее время готовится к уплате налога за 2015 год в размере 13,16 тыс. руб. (а ранее он не превышал 1,8 тыс. руб.).

Если собственник хочет обратиться в суд с помощью своего представителя, то такой специалист обязательно должен иметь высшее юридическое образование. То есть помимо затрат на подготовку документов и возможное проведение судебной экспертизы владелец должен планировать расходы на юристов (30–50 тыс. руб. на ведение дела).

Таким образом, обращение в комиссию при Росреестре, как правило, является более быстрым, удобным и менее затратным способом для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. В тех случаях, когда разница между кадастровой и рыночной стоимостью имущества относительно невелика (до 2 млн руб.), разумно выбрать именно этот способ защиты своих прав.

Если все прошло удачно, новые сведения о кадастровой стоимости вносятся в ГКН. Нужно иметь в виду, что налог на имущество будет рассчитываться на основании новых данных лишь начиная с того года, когда собственник обратился в комиссию или в суд. Заставить налоговиков пересчитать уплаченный налог за прошлые годы, к сожалению, не получится.

Это интересно:  Как снизить (уменьшить) кадастровую стоимость недвижимости 2019 год

Начиная с 2015 года, в России проходит реформа по внедрению кадастровой стоимости в качестве базы для налогообложения недвижимости. И хотя государство декларировало постепенность и поэтапность преобразований, все чаще и чаще встречаются случаи явно неоправданного её завышения. Поэтому наша новая статья расскажет читателям о том, как узнать размер кадастровой стоимости объекта и, самое главное, как и где можно её оспорить.

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость необходимо узнать ее размер. Сделать это можно двумя способами. Первый — заказать информацию через сайт Росреестра. Для этого надо в интернете зайти на адрес https://rosreestr.ru/ , нажать вкладку «Электронные услуги» и выбрать ссылку «Получить из ЕГРН выписку о кадастровой стоимости». Затем следует ввести кадастровый номер недвижимости и сформировать запрос.

Второй способ еще проще. Можно просто прийти в ближайший МФЦ и запросить выписку из ЕГРН.

Как правило, люди почти всегда знают, сколько примерно стоит их земля, квартира, магазин или здание. И если, например, стоимость объекта в ЕГРН гораздо ниже рыночной цены, то оспаривать ее, наверное, не имеет смысла. И наоборот, когда кадастровая стоимость явно завышена, то собственник просто обязан оспорить её, чтобы не платить завышенные налоги в бюджет.

Закон знает лишь два основания для оспаривания. Прежде всего это недостоверные сведения либо ошибки, касающиеся объекта, которые, в конце концов, и привели к неверному расчету кадастровой стоимости.

Пленум ВС РФ в своем Постановлении № 28 от 30.06.2015 года разъяснил, что следует понимать под недостоверными сведениями. Например, это грубые ошибки оценщика. К ним относятся неверные адрес и целевое предназначение недвижимости, ошибка по виду землепользования, аварийность объекта и так далее.

Второе основание для пересмотра заключается в том, что на дату установления стоимости объекта уже была рассчитана его рыночная цена. Вообще закон предполагает, что кадастровая стоимость, как раз и является его рыночной ценой. Однако на практике она почти всегда завышена.

Оспаривание стоимости начинается с выбора оценщика. Это очень важный этап. От профессионализма оценочной фирмы зависит, как пойдет процесс обжалования. Заявитель может выбрать подходящего оценщика на сайте Росреестра. Данные о них есть в разделе «Сведения из сводного реестра членов СРО оценщиков».

Сегодня право выбора способа оспаривания предоставляется как гражданам, так и юрлицам. Они могут обратиться в комиссию по рассмотрению споров при территориальном УФРС, либо сразу же идти в суд. Кстати, раньше такой возможностью обладали только физлица, а вот компании сначала оспаривали стоимость в комиссии. И только если она отказывала заявителю, либо выносила решение, которое его не удовлетворяло, то фирмы получали возможность подать заявление в суд.

Интересно, что на сайте Росреестра до сих фигурирует информация о том, что юрлица обязаны на первом этапе обращаться в комиссию — https://rosreestr.ru/site/fiz/info/kadastrovaya-stoimost/ . Скорее всего, лица, отвечающие за web- сайт, просто- напросто до сих пор не обновили информацию.

Однако еще раз подчеркнем — в настоящее время данное требование уже не действует. Граждане и организации на первом этапе могут оспаривать кадастровую стоимость, как в комиссии, так и в суде.

Несмотря на то, что обращение в комиссию не является обязательной стадией, многие субъекты (в том числе и физлица) предпочитают сначала обращаться именно в этот орган. Дело в том, что комиссия гораздо быстрее, чем суд рассматривает поступившие материалы. Она обязана принять решение в течение одного месяца. К тому же заявителю не надо платить госпошлину за эту процедуру.

Для подачи пакета в комиссию, гражданин (или представитель юрлица) должен заполнить заявление и приложить к нему справку о кадастровой стоимости недвижимости, нотариальную копию правоустанавливающих документов на объект, бумаги, подтверждающие недостоверность сведений, которые использовались при расчете кадастровой стоимости, отчет оценщика о рыночной стоимости земли или постройки на дату формирования кадастровой стоимости, заключение СРО на данный отчет, а также документы, которые подтверждают наличие технической или кадастровой ошибки (если пакет подается в связи с их наличием).

В случае, когда для принятия решения нужны дополнительные сведения, то председатель комиссии может запросить информацию у оценщиков, которые рассчитывали кадастровую стоимость или определяли рыночную цену недвижимости.

Процесс рассмотрения проходит достаточно просто и оперативно. Если заявитель направляет в комиссию документы в связи с недостоверностью сведений, использованных для определения кадастровой стоимости, то она изучает их. По итогам рассмотрения, комиссия может отклонить заявление либо принять решение о пересмотре стоимости. В случае пересмотра, заказчик работ (как правило субъект РФ) должен обеспечить верное определение кадастровой стоимости в соответствии с законом.

В случае же когда основанием для подачи заявления явилось наличие рыночного отчета на дату установления кадастровой стоимости, то комиссия опять же может принять либо отклонить его.

По итогам рассмотрения материалов комиссия извещает владельца объекта в течении 5 рабочих дней с момента вынесения решения. А если при этом она пересмотрит размер стоимости, то ее члены должны направить решение ещё и в Росреестр. Если же данное решение принято на основании отчета оценщика, то вместе с решением в УФРС направляется данный отчет, а также экспертное заключение СРО.

Оспаривание кадастровой стоимости возможно и в суде. В этом случае заявление подается в порядке главы 25 КАС РФ, поэтому оно и называется административным. Если перед этим субъект направлял заявление в комиссию и обжалует её решение (а также действие или бездействие), то именно она и становится ответчиком. При наличии оснований суд вынесет решение, которым обяжет комиссию путем повторного рассмотрения устранить допущенные нарушения. Фактически это является непрямым указанием к пересмотру кадастровой стоимости. (Решение Самарского областного суда по делу № 3а-944/2017 от 07.11.2017 года).

А в случае, когда субъект сразу же, минуя комиссию, обращается в суд, то ответчиком будет УФРС субъекта РФ. То есть региональный Росреестр. В этом случае оспаривается уже сама кадастровая оценка недвижимости. И при наличии железных оснований суд сразу же установит новую стоимость объекта. (Решение Приморского краевого суда по делу № 3а-186/2017 от 01.11.2017 года).

Таким образом, в суде можно потребовать установить в отношении недвижимости ее рыночную стоимость, изменить кадастровую стоимость и оспорить действия (бездействие) комиссии.

Важно отметить, что одновременно с вышеназванными требованиями нельзя заявить иные. То есть невозможно, например, вместе с иском об изменении кадастровой стоимость потребовать еще и возврата излишне уплаченных налогов. Иными словами, сначала надо снизить стоимость, а только потом можно потребовать вернуть переплату по налогам и сборам.

В суд подаются те же документы, что и в комиссию. Мы их уже перечислили выше. Однако кроме них к заявлению следует еще приложить квитанцию об оплате госпошлины, уведомление о вручении копий документов всем лицам, участвующим в деле, а также копии искового заявления, доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия истца, либо представителя.

Заявление и документы подаются в главный суд субъекта РФ: Верховный, Областной, Краевой или городской (если город федерального значения). Именно суд Субъекта является первой инстанцией для подобных споров.

Закон устанавливает специальные сроки для дел данной категории. Так, кадастровая стоимость оспаривается в течении 5 лет с момента внесения в ЕГРН. Причём, если на день обращения суд она изменилась и в реестр внесли новую стоимость, то предыдущую оспаривать уже нельзя.

Срок рассмотрения таких дел составляет 2 месяца. Но он может быть продлён в связи со сложностью дела.

Важно также помнить, что при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости, находящейся в долевой собственности, суд пересматривает стоимость всего объекта, а не одной его части. Причем, если другие владельцы возражают против подобного пересмотра, то суд их также рассматривает. Однако такие возражения не могут служить единственным основанием для отказа в иске.

Заявитель может обжаловать решение суда в течении 1 месяца со дня его вынесения в апелляционной инстанции.

Итак, закон представляет гражданам и юрлицам самые широкие возможности для оспаривания кадастровой стоимости, как в комиссии при УФРС, так и в судах.

Однако не всё так просто. Первой судебной инстанцией для рассмотрения подобных дел является суд Субъекта РФ. Квалификация его судей на порядок выше, чем в районных судах. Следовательно, истец должен скрупулезно подготовить все материалы, так как в случае вынесения негативного для заявителя решения, апелляцию придется подавать в президиум данного суда. А это резко уменьшает возможность отмены первоначального решения.

Поэтому мы настоятельно советуем при необходимости оспаривания кадастровой стоимости обращаться за советом и помощью к адвокатам и юристам, которые профессионально занимаются подобными делами и знают все нюансы данного процесса.

Статья написана по материалам сайтов: infonovostroyki.ru, lawyerlife.ru, www.rbc.ru, www.gestion.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий