Продажа квартиры по переуступке: понятие, как осуществляется продажа и покупка жилья по переуступке, в том числе ипотечного 2019 год

Жилищные проблемы относятся к категории самых сложных, даже можно сказать, глобальных. Решать их можно по-разному: кто-то предпочитает долгое время жить на съемных квартирах, кому-то удобно ютиться в одном доме с родителями, кто-то усердно зарабатывает и копит, а кому-то приглянулся вариант с кредитом. Как раз последнее решение можно назвать самым разумным, экономически оправданным. Банки охотно выдают кредиты, идут на уступку клиентам.

Люди, не испытывающие финансовых трудностей, могут столкнуться только с одной проблемой – поиск квартиры своей мечты. Если же материальное положение не позволяет делать такие крупные покупки, то можно рассмотреть вариант переуступки квартиры по ипотеке. Покупка по переуступке – это процесс сложный и специфичный и на практике, откровенно говоря, встречается не так часто.

Неосведомленные люди могут задуматься о целесообразности данной операции. Действительно, зачем столько сложностей, если можно сразу оформить ипотеку. Когда заканчивается строительство новостроя, то застройщик может предложить большой выбор апартаментов. По мере приближения объекта в сдаче, количество квартир резко уменьшается. И приобрести квартиру с первых рук вряд ли получится. Вот тут-то и пригодятся предложения о повторной продаже, то есть переуступка прав на жилье.

В вопросах купли-продажи недвижимости можно переуступить права лишь в двух случаях:

  • Раньше уже был подписан и зарегистрирован договор на продажу/покупку недвижимости. Когда такое соглашение имеется, то речь идет об уступке прав требования на составление основного договора, но только не требования передачи квартиры. Природа упомянутого договора основана не на продаже квартиры, то есть сделка не совершается, а всего лишь оговаривается вероятность её проведения в будущем.
    Переуступка возможна в период от составления предварительного договора и заключения основного. Предварительный не надо регистрировать, он не предполагает выполнения каких-либо условий. Передача денег осуществляется только по основному;
  • На условиях долевого строительства. Перед переуступкой прав должны быть проведены подробные расчеты. Если этот момент упустить, то все неучтенные расходы будет выплачивать новый владелец.
    Данный способ переуступки прав возможен только до момента, когда на акте приема-передачи квартиры новому владельцу будут стоять все подписи. Немного усложняется вопрос с переуступкой прав на ипотечное жилье. Кредитный договор, обеспеченный ипотекой, заключается двумя сторонами: заемщиком и банком. Каждый из них, ставя свои подпись, берет на себя обязанности и получает права. Но каждая из сторон может передать их третьему лицу, не участвовавшему в заключении договора. Это и будет переуступкой. Круг лиц в обязательстве меняется. Переуступить права может как заемщик, так и кредитор.

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, понятно, что в ходе этой процедуры передаются взятые обязанности и полученные права перед банком-кредитором. Вопросы переуступки прав и обязанностей ипотекодателя могут возникнуть в разных ситуациях:

  • супруги развелись и один из них отказывается от своей части имущества, что было вместе нажито в браке. В этой ситуации оплата кредита ложится на плечи второго супруга, за которым остается имущество;
  • продать квартиру надо срочно. Могут быть разные жизненные ситуации, когда надо в сжатые сроки закрыть кредитный договор и продать недвижимость, а решать их лучше посредством переуступки прав. Такая процедура занимает значительно меньше времени, нежели погашение кредита раньше срока, снятие обременения, продажа;
  • кредитный договор перешел в наследство. Предыдущий владелец умер, а все его обязательства и, разумеется, права, переходят к наследникам. Такая ноша может оказаться для наследником ненужной или непосильной, то переуступка будет хорошим решением;
  • заемщик изъявил желание закрыть ипотеку, к примеру, по причине сложного финансового положения и невозможности внесения платежей;
  • кредитор переуступил кредит другому юридическому лицу.

Есть единственный случай, дающий заемщику право распоряжаться залоговым имуществом на свое усмотрение без разрешения банка. Таким случаем является завещание. Все остальные операции, связанные с переуступкой прав на квартиру, находящуюся в залоге, можно совершать только с разрешения банка. При этом, прежде чем заключать какие-либо договоренности с потенциальным владельцем, надо направить в банк соответствующее заявление. Стоит сказать, что финучреждения подобные разрешения выдаются неохотно, проводят тщательную и сове одобрение дают в крайних случаях. Если вдруг удастся провести операцию без согласия кредитора, то банк в праве:

  1. Провести действия для признания сделки недействительной.
  2. Выдвинуть требование о досрочном погашении долга, а также уплатить штрафные санкции.
  3. Инициировать проведение процедуры взыскания залогового имущества.

Если кредитор согласился на переуступку прав на ипотечную квартиру, то нового заемщика будут проверять тщательнейшим образом. Проверка будет проводиться так, словно человек оформляет кредит «с нуля». Этот человек должен будет банку предоставить полный пакет документов, нужных для рассмотрения его платежеспособности и дальнейшей возможности кредитования. Однако, собрать этот пакет документов намного проще, нежели оформлять новую ипотеку. Безусловно, это экономия денег, времени и сил. Банк не будет проверять документы на квартиру, поэтому решение будет принято значительно быстрее.

Несомненно, огромным плюсом для нового заемщика будет 100% юридическая чистота квартиры.

В большинстве случаев стоимость квартиры, продаваемой по переуступке, ниже рыночной. Правда, надо проверить, нет ли штрафных санкций по договору, ведь все эти платежи банк может перевести на нового клиента.

Сделка по переуступке прав на ипотечную квартиру на первый взгляд кажется выгодной, но надо взглянуть пристальнее. Банк заключает новый кредитный договор и может быть, что условия предложат совсем другие, даже невыгодные для заемщика, и они могут сильно отличаться от предложения, сделанного предыдущему владельцу. Возможно повышение процентных ставок, уменьшение срока кредитования, введение различных комиссий. Если новый заемщик не хочет получить неприятный сюрприз, то ему нужно все внимательно изучить.

Если заемщик не вносит нужные суммы, то банком может быть реализовано право на продажу объекта посредством аукциона. Самая неприятная ситуация с переуступкой прав на ипотечную недвижимость – это обращение бывшего владельца в суд для признания сделки недействительной.

Решившись продать квартиру по праву переуступки над знать, как выглядит данная процедура:

  1. Заемщик ищет покупателя.
  2. Продавец вместе с покупателем отправляются в банк с заявлением, где излагают свои намерения.
  3. Банком проводится ряд проверок, а их результат будет основанием для принятия решения.
  4. Между покупателем и финансовым учреждением заключается письменное согласие, где оговариваются права, обязанности, то есть составляется договор.
  5. Регистрируется переход права собственности.
  6. Финансовые расчеты.
  7. Новый заемщик согласно оговоренным условиям выплачивает оставшуюся сумму ипотеки.

Кстати, договор переуступки прав на ипотечную квартиру иногда заключается с целью снижения размера налоговых платежей.

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Это интересно:  Налог при продаже квартиры менее 3 лет в собственности в 2016 году 2019 год

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

По состоянию на 2018 год количество сделок, связанных именно с переуступкой прав, а не прямой куплей-продажей, постоянно растет. Это связано, во-первых, с желанием множества заемщиков поскорее избавиться от долга, а во-вторых, с привлекательностью цен для покупателей.

Однако, несмотря на кажущуюся привлекательность такой купли-продажи, у многих заемщиков возникают вопросы о том, как правильно и эффективно провести процедуру.

Поэтому в настоящей статье мы постараемся дать ответы на все интересующие заемщиков вопросы.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Такая возможность существует, к тому же банки охотно идут навстречу клиенту, если в этом есть реальная необходимость. Однако, для того, чтобы сделка стала возможной, нужно соблюсти определенные условия:

  1. На квартиру, приобретенную в ипотеку, в Росреестре всегда накладывается обременение. Это значит, что продать, подарить или сделать иное отчуждение прав на недвижимость попросту невозможно. Однако, п.1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ регламентирует, что отчуждение прав на недвижимость допустимо и реализуемо — но только при условии, что заемщик получил письменное согласие банка. Соответственно, для проведения сделки получение согласия обязательно (подробнее о том, можно ли продать и купить жилье, находящееся в ипотечном обременении, мы уже рассказывали в этой статье).
  2. Для получения письменного согласия банку придется предоставить веские доказательства необходимости передать квартиру по переуступке прав. Под «вескими доказательствами» понимаются, как правило, жизненные обстоятельства у заемщика, на которые он не мог повлиять и которые значительно меняют его финансовое положение: смерть супруга-созаемщика, рождение или усыновление ребенка, потеря трудоспособности или вакантной должности — и так далее.
  3. Договор цессии (уступки права требования) можно заключить только в том случае, если изначально заемщик приобретал первичное жилье, причем именно по договору долевого участия (ДДУ). Если был подписан акт о приеме-передаче, то есть права на недвижимость были реализованы, заключение договора цессии более невозможно.
  4. Как правило, во всех договорах долевого участия застройщиков прописывается пункт, согласно которому заемщику, не выплатившему всю свою задолженность, для проведения переуступки прав необходимо заручиться письменным согласием не только банка-кредитора, но и своего застройщика.
  • В случае, если договор долевого участия с застройщиком был составлен неправильно или на невыгодных условиях, по договору цессии покупатель имеет право подавать жалобу только продавцу недвижимости, но не застройщику (статья 390 Гражданского Кодекса РФ). Это значит, что в случае мошеннических действий со стороны застройщиков — такое бывает, если компания-застройщик была зарегистрирована совсем недавно — покупатель практически никак не сможет себя защитить.
  • Договор цессии заключается практически всегда во время завершающего или даже начинающего этапа строительства здания.

Рисков, как можно заметить, у данного вида сделок достаточно много, но их можно минимизировать. Для этого необходимо:

  • Внимательно читать договор долевого участия, который заключили между собой застройщик и продавец недвижимости. Необходимо помнить: по договору цессии все права и обязанности продавца переходят и к покупателю.
  • Чтобы минимизировать риски со стороны застройщика, необходимо еще перед подписанием каких-либо документов осведомиться о репутации компании, о количестве построенных зданий, об отзывах и так далее. Все это позволит сделать вывод, насколько высоки шансы, что здание будет построено в срок и как полагается.
  • Главный способ минимизировать риски со стороны недобросовестного продавца — самостоятельно получить выписку из ЕГРН. Ее может получить любой желающий за небольшую плату в размере 200 рублей. В выписке будет указано, имеется ли на квартире обременение, какой банк оформил закладную, ФИО настоящего владельца квартиры и так далее.

Даже одной такой выписки будет достаточно, чтобы практически полностью себя обезопасить, однако не будет также лишним привлечь профессиональных юристов или риэлторов. Тогда риски будут сведены к самому минимуму.

Больше информации о том, какие риски могут подстерегать продавца и покупателя при проведении различных сделок с ипотечной квартирой, продаваемой не только по переуступке прав, найдете тут.

  1. С момента, как заемщик оформил в банке договор об ипотеке и заключил с застройщиком договор долевого участия, возможна процедура уступки прав требования (о правилах составления договора и о самой процедуре покупки жилья в ипотеку у застройщика, мы рассказывали тут).
  2. Для этого необходимо найти подходящего покупателя. Как правило, очень многих отпугивает наложенное на квартиру обременение, а потому продавцу придется делать дисконт в размере 5-10% от рыночной стоимости недвижимости.
  3. Если покупатель найден, с ним необходимо заключить предварительный договор купли-продажи. Юридической силы он не имеет, т.к. не может быть зарегистрирован в Росреестре, но он регламентирует характер и порядок проведения сделки.
  4. После этого продавцу необходимо обратиться в банк-кредитор, чтобы уведомить руководство о предстоящей сделке.
  • Оригинал внутреннего паспорта РФ. Если у недвижимости имеются и другие инвесторы, от них тоже потребуется паспорт.
  • Если продавец состоит в браке, понадобится документ, подтверждающий, что его супруг (супруга) согласен на переуступку права требования. Согласие супруга в обязательном порядке необходимо нотариально заверить. В противном случае, согласно ст. 34-й и 35-й Семейного кодекса РФ, заключенный договор переуступки может быть признан недействительным в суде — при условии, что одна из сторон сделки будет иметь к другой стороне претензии.
  • Оригинал основного договора с застройщиком — как правило, это договор долевого участия.
  • Письменное согласие банка на отчуждение прав на недвижимость.
  • Письменное согласие застройщика на осуществление сделки.
  • Документ, подтверждающий полную или частичную оплату требуемой за жилплощадь суммы. Оплата должна быть внесена со стороны первичного инвестора или его банка-кредитора; документ должен предоставить юридический отдел компании-застройщика.
  • Квитанции, платежные поручения и тому подобные документы, способные подтвердить оплату жилья со стороны заемщика. Если их нет у продавца, документы можно получить в компании-застройщике, предварительно аргументировав свою просьбу, или же в банке-кредиторе.
  • Оригинал внутреннего паспорта РФ.
  • Нотариально заверенное согласие супруга на приобретение недвижимости по переуступке прав требования.
  • Выписка с банковского счета, чек об аренде банковской ячейки или иной документ, удостоверяющий наличие средств для оплаты недвижимости.
  • Предварительный договор купли-продажи. Заверять его нотариально — необязательно; составляться и подписываться он должен между покупателем и продавцом.
  • Если покупатель желает продолжить выплачивать ипотеку за продавца (такая возможность существует), понадобится оформление договора об ипотеке и закладных документов.

Как только документы собраны, они направляются к нотариусу, чтобы заключение договора-соглашения по переуступке права на жильё стало возможным. Договор-соглашение состоит из следующих разделов:

  1. Информация о сторонах сделки — ФИО продавца и покупателя.
  2. Предмет договора. Здесь указывается номер договора долевого участия, адрес квартиры, ее общая и жилая площадь, а также размер передаваемой суммы денег от покупателя продавцу.
  3. Права и обязанности сторон. Указывается обязательство письменно уведомить Застройщика о замене лиц в обязательстве, обязательство передать покупателю все оригиналы документов, непосредственно связанных с договором долевого участия.
  4. Сроки и порядок расчета. Подробно регламентируется, какие именно денежные суммы, от какой стороны и кому они должны быть переданы, а также указание точных сроков.
  5. Порядок переоформления прав. Здесь должно быть прописано, в какие сроки и кто должен заняться переоформлением прав в Росреестре — снятием обременения, регистрацией договора переуступки и так далее.
  6. Прочие условия и приложения к договору.

В обязательном порядке в договоре о переуступке (цессии) должно быть указано, на каком основании владелец собственности обладает недвижимостью — договор долевого участия или на другом основании. Также в договоре должно быть указано, что акт о приеме-передаче подписан не был, а значит, сделка полностью легитимна и производится в соответствии с законодательством РФ.

Внутри документа также должен быть указан полный перечень документов, которые получит покупатель после регистрации договора:

  • Оригинал основного договора, а также всех дополнительных соглашений с застройщиком, если они были заключены.
  • Все документы и бумаги, фиксировавшие финансовые операции между застройщиком и заемщиком.
  • Переписка с застройщиком, непосредственно касающаяся покупателя (например, выяснение пунктов в договоре долевого участия, обсуждение условий расторжения и так далее).

Покупателю необходимо внимательно прочесть документ и поискать в нем упоминания о залогодержателе — если упоминаний нет (или есть, но они не связаны с финансовой стороной дела), это должно насторожить. Возможно, продавец желает продать недвижимость без ведома банка, а договором-соглашением пытается снять с себя будущую ответственность.

Более того, в договоре переуступки прав требования должны быть перечислены условия о переводе долга перед застройщиком на нового дольщика в полном соответствии с Гражданским кодексом РФ и ст. 11 № 214-ФЗ. В договоре должен содержаться пункт, в котором прописывается цена основного договора. Его нужно внимательно изучить. Дело в том, что по договору переуступки прав покупатель получает и права, и обязанности продавца. К ним относятся и долговые обязательства.

Нужно помнить, что при возникновении споров или судебных тяжб с застройщиком, за исходные данные будет взята именно сумма из основного договора долевого участия, т.е. «цена договора» — и она, как правило, значительно меньше реальной цены нынешней квартиры. Именно поэтому на пункт нужно обратить внимание и, по возможности, разницу между ценой договора и окончательной ценой недвижимости нужно сократить.

Как только нотариус составил и заверил договор-соглашение, его необходимо зарегистрировать в Росреестре согласно ст. 4 и ст. 17 № 214-ФЗ.

Для этого в регистрационную палату необходимо предоставить следующие документы (все документы должны быть представлены в оригинале и копии):

  1. Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.
  2. Письменное согласие застройщика на уступку права требования, если долг выплачен не полностью; если полностью, потребуется справка о полной оплате задолженности.
  3. Письменное разрешение банка-кредитора (залогодержателя) на проведение операции.
  4. Нотариально заверенное согласие супруга на проведение операции.
  5. Окончательный договор, на основании которого возникло обязательство перед банком — договор об ипотеке.
  6. Нотариально заверенный договор-соглашение о переуступке прав.
  7. При условии, что одним из участников долевого строительства является несовершеннолетнее лицо, понадобится согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования.

После регистрации сделка завершается.

  • Оплата госпошлины — по состоянию на 2018 год с каждого участника сделки, являющегося физическим лицом, потребуется 1000 рублей.
  • Подготовка документов (выписка из ЕГРН и т.п.) потребует около 1000 рублей на различные выплаты за изготовление документов — в зависимости от количества требуемых документов.
  • Нотариальные услуги. Составление и заверение договора переуступки, а также составление согласия супруга на проведение сделки обойдутся в 5000—20 000 рублей в зависимости от региона, где происходит операция.
  • Оплата штрафов перед застройщиком. Наличие штрафов зависит от конкретных условий, прописанных в договоре долевого участия, и по этой невозможно обозначить точную статью расходов. Некоторые застройщики не накладывают никаких штрафных санкций, некоторые требуют 40 000 — 100 000 рублей в качестве комиссии за переуступку прав в досрочном (до полной выплаты долга) порядке.
  • Банк-залогодержатель (например, ВТБ-24) может взимать комиссии за выдачу справок и разрешений. Так, например, за выдачу разрешения на отчуждение прав заемщику придется заплатить 500 рублей.
  • Помощь профессиональных юристов или риэлторов составляет, как правило, около 0,5% от общей суммы сделки. Таким образом, выплата будет составлять от 4000 рублей до 20 000 рублей.

Плюсы:

  • Покупатель получает квартиру по цене, существенно более низкой по сравнению с обычными рыночными ценами.
  • Продавец имеет возможность в досрочном порядке избавиться от долговых обязательств, получив при этом финансовое возмещение своих убытков.
  • Покупатель значительно рискует, покупая такую квартиру. Во-первых, он принимает на себя все обязательства, в том числе долговые, а значит, в случае неправомерных действий со стороны застройщика или банка-кредитора доказать что-либо крайне сложно, потому что действия данных организаций происходят практически всегда в полном соответствии с заключенном договором между заемщиком и организацией.
  • Процедура достаточно непростая, если сравнивать ее с обычной куплей-продажей. Более того, расходы у данной процедуры значительно более внушительные.

Именно поэтому перед проведением сделки покупателю необходимо тщательно обдумать, стоит ли идти на этот шаг или есть иной способ приобрести недвижимость — а продавцу нужно взвесить, не лучше ли все-таки выплатить долг, ведь вынужденный дисконт в 10-15% от стоимости жилья ни одному продавцу не будет приятен.

Однако, если обе стороны пришли к выводу, что данная сделка — наиболее приемлемый вариант, нужно лишь запастись терпением и вооружиться внимательностью. Тогда успешное завершение процедуры практически гарантировано.

Нередко жильё в новых домах ещё до окончания строительства и ввода в эксплуатацию становится предметом перепродажи.

В этом случае используется понятие «продажа квартиры по переуступке», которое отличается от обычного процесса приобретения недвижимости, и имеет некоторые особенности.

Договором переуступки называется не способ купли-продажи жилья, а замена одной стороны, выступающей в качестве покупателя или дольщика и заключившей сделку с застройщиком, на другое лицо.

На основании документов по переуступке новый покупатель наделяется правами и обязанностями по основному договору, заключённым между предыдущим приобретателем жилья и застройщиком.

Юридически правильное название такого договора уступки права — цессия, где покупатель — это цессионарий, продавец — цедент. Если квартира, которая переуступается другому лицу, оплачена продавцом не в полном объёме, то в цессию включаются детали договора о переводе долга.

Покупка по переуступке оформляется договором цессии на основании договора долевого участия (ДДУ) или предварительного договора купли-продажи, заключённых первым покупателем с застройщиком.

Предварительный договор является формой закрепления обязательств сторон в отношении недвижимости. Оформляя его, владелец квартиры лишь подтверждает согласие передать право заключения основного договора другому лицу. Государственной регистрации такой договор не требует, но этот документ серьёзно защищает права обеих сторон.

Обычно переуступку прав оформляют на основании ДДУ. Согласно ФЗ-214 для возможности переуступки жилья продавец не должен иметь долгов перед застройщиком. Если сумма выплачена не полностью, то остаток должен быть переведён на покупателя. Сам договор долевого участия подлежит обязательной Госрегистрации.

Риск приобретения квартиры с переуступкой по ДДУ состоит в том, что договор по разным причинам может быть расторгнут. Тогда последний покупатель понесёт убытки. Ему выплатят только стоимость квартиры, которая была зафиксирована в ДДУ на первоначальном этапе.

Договор цессии оформляется в зависимости от того, выплачена ли стоимость квартиры цедентом застройщику в полном объёме или полного расчёта ещё не произведено. Имеет значение и воля застройщика на осуществление такой сделки.

При полностью оплаченной сумме за квартиру заключается договор переуступки продавца с покупателем, от первого второму передаются права по основному договору. В Гражданском Кодексе этот процесс называют также уступкой требований. В этом случае согласия застройщика на эту сделку не потребуется.

Ему просто направляется письменное уведомление, которое должно быть оформлено по правилам. У вас должны остаться доказательства (например, почтовые квитанции) того, что уведомление было отправлено, и застройщик его получил. Иначе он может просто не признать факта получения уведомления о переуступке, квартира будет передана им по окончании строительства первому дольщику.

Однако застройщик может прописать в основном договоре пункт об обязательности согласования с ним этой процедуры. Поэтому важно начинать переуступку жилья с тщательного изучения основного договора, чтобы действовать в соответствии с его требованиями.

Если расчёт продавца с застройщиком был неполным, то покупатель, помимо прав по основному договору, приобретает и обязанности, оговоренные в нём (вместе с уступкой прав на жильё на него возлагается требование по оплате оставшегося долга). В этом случае необходимо получение согласия застройщика на уступку жилья в письменной форме.

Оно становится решающим при определении судьбы сделки, поэтому некоторые застройщики могут потребовать оплаты своего согласия (от 1 до 5 % от цены объекта по договору). На практике эти расходы оплачивает покупатель, но иногда стороны могут поделить их между собой. Документ об оплате остаётся у покупателя.

Неплохо предусмотреть, чтобы подпись застройщика была в договоре переуступки. Не будет необходимости в создании отдельного документа и доказывании факта его осведомлённости о наличии договора цессии. Сейчас многие строительные фирмы идут навстречу приобретателям жилья и предлагают специальную форму соглашения на случай смены покупателя.

По завершению предварительной договоренности о переуступке прав оформляется договор по уступке требований. Покупателю передаются все документы, которые были получены продавцом на этапе заключения его договора с застройщиком, в частности:

  • предварительный и основной договор с приложениями;
  • документ, свидетельствующий об оплате квартиры.

Делается это на основании акта передачи. Его подписывают оба участника сделки по переуступке права.

Во избежание проблем покупатель должен убедиться в отсутствии у продавца долгов по оплате жилья и неуплаченных пени за просрочку положенных выплат. Это важный момент, потому что отсутствие таких выплат на протяжении двух месяцев может стать причиной отказа застройщика от выполнения условий договора. По закону он имеет право сделать это в одностороннем порядке.

Договор цессии согласно ст. 389 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключённым после того, как его зарегистрировали в Росреестре. Он оформляется в такой же форме, как и основной договор с указанием в документе номера договора и даты его заключения.

В документе должны быть указаны полные паспортные данные цедента и цессионария (ФИО, гражданство, место, дата рождения). При наличии у сторон договора супругов — их согласие, заверенное нотариусом.

Также прописывается в договоре цессии название документа, на основании которого действует продавец. Это будет ДДУ, который заключён им с застройщиком и зарегистрирован в Росреестре.

После получения договора уступки прав из Росреестра с его печатью сделка считается совершённой.

Обычно договор цессии бывает двухсторонним (между покупателем и продавцом), но на практике во многих ДДУ есть пункт об обязательности согласования уступки права с застройщиком, которое заканчивается подписанием трёхстороннего договора, куда вписывается и застройщик с условиями получения им оплаты за согласие.

Особенностью соглашения о переуступке является полное приобретение покупателем прав и обязанностей продавца.

Ему подлежит выполнять все условия договора, который был заключён первоначально между первым покупателем и застройщиком.

Например, при наличии в основном договоре условий рассрочки, новый покупатель должен придерживаться оговоренной в документе схемы выплат. Если выяснится, что цедент не вовремя вносил плату, за что на него был наложен штраф, то расплачиваться придётся новому дольщику.

Цессионарий (покупатель), заключая такой договор, должен понимать, что пока он получает не квартиру, а право требования на неё вместе со всеми рисками дольщика. Надеяться, что цедент, который переуступает вам недвижимость, проверил надёжность застройщика, не стоит. Иногда квартиру переуступают по причине обнаружения каких-либо проблем у этого проекта.

По закону продавец не отвечает за качество строительства и сроки его введения. В связи с этим, покупателю квартиры по переуступке следует самому озаботиться поиском информации о застройщике и проверкой ДДУ.

Переуступка прав имеет ряд преимуществ для обеих сторон договора.

  • возможность приобретения жилья в понравившемся доме при уже раскупленных квартирах;
  • финансовая выгода (иногда продавцу срочно нужны деньги, он может предложить меньшую на 3-25% цену на завершающем этапе строительства, чем застройщик);
  • выгода при покупке по ипотеке (договор цессии на завершающей стадии позволяет сэкономить на выплате процентов по ипотеке по сравнению с заключением договора купли-продажи на начальной стадии строительства).

Для продавца достоинства цессии заключаются:

  • в реальной возможности заработать на перепродаже жилья в связи с ростом его цены на разных этапах стройки (обычно для будущей перепродажи квартиры покупаются на этапе закладки дома, их цена поднимается на 40-60% в конце строительства).
  • в возврате денег без штрафных санкций в случае необходимости отказа от долевого участия.

Минус переуступки прав касается покупателя и состоит в повышении рисков для него по сравнению с заключением ДДУ напрямую с застройщиком.

Законодательством России предусматривается выплата налога физическим лицом со всех видов дохода в размере 13%. Доходы, полученные продавцом при переуступке прав на квартиру — не исключение. Если продавец жилья владел им менее 3 лет (а с 2017 года — до 5 лет), то он обязан заплатить налог при его продаже.

Налогом облагается сумма, представляющая собой разницу между стартовой стоимостью жилья у застройщика и конечной ценой его продажи по договору цессии.

Согласно Налоговому кодексу РФ при переуступке прав на жильё продавец, если он российский гражданин, должен уплатить НДФЛ в размере 13%, а иностранный — 30%.

При этом для продавца существует возможность снизить налог получением налогового вычета в размере до 1 млн рублей при наличии договора ДДУ (подаётся заявление в налоговую службу с подтверждающими документами). Налог продавцом не платится, если он продал квартиру по той же цене или меньшей, чем заплатил застройщику. Покупатель при заключении договора цессии никаких налогов платить не должен.

Для оплаты налога продавцу необходима подача декларации 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья. К ней следует приложить копии документов, свидетельствующих о праве на снижение налогов. Оплатить не позднее 15 июля следующего после продажи жилья года.

Оплата налога — важный момент, так как невыполнение этого требования закона при переуступке может привести к признанию сделки недействительной.

Сделка по договору переуступки завершается расчётом покупателя с продавцом. Происходит она после того, как документы возвратятся с регистрирующего органа. Денежные средства перечисляются на счёт продавца или передаются ему с помощью банковской ячейки.

На нашем сайте вы можете задать абсолютно любой интересующий вас вопрос юристу или адвокату независимо от тематики и сложности обращения. Объединив юристов-профессионалов, оказывающих бесплатные юридические консультации, и людей, которые ищут ответы на вопросы правовой тематики, мы стали незаменимым помощником для тысяч людей по всей стране. Онлайн юридическая консультация – это удобный способ получить необходимую информацию по всем юридическим вопросам и практические советы по их решению.

В силу положений части I статьи 48 Конституции Российской Федерации каждому гражданину гарантирована квалифицированная юридическая помощь. Все юридические консультации проводятся в рамках Федерального закона №324 от 21 ноября 2011 года «О бесплатной юридической помощи».

Статья написана по материалам сайтов: besuccess.ru, mirndv.ru, urexpert.online, 03-pravo.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий