Отказ в государственной регистрации прав 2019 год

Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ наименование статьи 20 настоящего Федерального закона изложено в новой редакции, вступающей в силу по истечении трех месяцев со дня официального опубликования названного Федерального закона

Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 20 настоящего Федерального закона

О некоторых вопросах применения арбитражными судами статьи 20 настоящего Федерального закона см. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 июля 2009 г. N 132

Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ в пункт 1 статьи 20 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 октября 2013 г.

1. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;

ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;

в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.

Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ в пункт 1.1 статьи 20 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 октября 2013 г.

1.1. В государственной регистрации прав по требованию судебного пристава-исполнителя может быть отказано только по основаниям, указанным в абзацах втором, четвертом, пятом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом, двенадцатом, тринадцатом, четырнадцатом пункта 1 настоящей статьи.

Федеральным законом от 21 декабря 2009 г. N 334-ФЗ статья 20 настоящего Федерального закона дополнена пунктом 1.2, вступающим в силу с 1 марта 2010 г.

1.2. Не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ пункт 2 статьи 20 настоящего Федерального закона изложен в новой редакции, вступающей в силу по истечении трех месяцев со дня официального опубликования названного Федерального закона

2. Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ пункт 3 статьи 20 настоящего Федерального закона изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 октября 2013 г.

3. При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю направляется по указанному в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава — исполнителя адресу сообщение о причинах отказа с обязательной ссылкой на положения настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения, в срок не более чем пять дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. Если одновременно с сообщением об отказе в государственной регистрации прав заявителю должны быть направлены подлежащие в соответствии с настоящим Федеральным законом выдаче после проведения государственной регистрации прав экземпляры — подлинники представленных заявителем документов, указанные документы также направляются заявителю. Сообщение об отказе в государственной регистрации прав и указанные документы по желанию заявителя могут быть выданы ему лично.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ в пункт 4 статьи 20 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 февраля 2008 г.

4. До внесения в Единый государственный реестр прав записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права. В случае, если государственная регистрация прав проводится судебным приставом-исполнителем на основании судебного акта, она может быть прекращена только на основании судебного акта. В случае, если государственная регистрация прав проводится по требованию судебного пристава-исполнителя, она может быть прекращена только по требованию судебного пристава-исполнителя.

Федеральным законом от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ в пункт 5 статьи 20 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2005 г.

5. При отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ пункт 6 статьи 20 настоящего Федерального закона изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 октября 2013 г.

6. Если отказ в государственной регистрации прав признан судом необоснованным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, она осуществляется без заявления о государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу и поступившего в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, и документов, ранее помещенных в дело правоустанавливающих документов. В течение трех рабочих дней со дня поступления такого решения суда государственный регистратор обязан уведомить заявителя по указанному в заявлении о государственной регистрации прав адресу о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственной регистрации прав.

Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ статья 20 настоящего Федерального закона дополнена пунктом 7, вступающим в силу с 1 октября 2013 г.

7. Порядок и способы направления сообщения об отказе в государственной регистрации прав, подлежащих в соответствии с настоящим Федеральным законом выдаче после проведения государственной регистрации прав экземпляров — подлинников представленных заявителем документов, а также уведомления о поступлении указанного в пункте 6 настоящей статьи решения суда и сроке окончания осуществления государственной регистрации прав устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Оформление недвижимого имущества на законных основаниях, требует обязательного проведения процедуры государственной регистрации в ЕГРН, в рамках действующего законодательства, представленного ФЗ №218-ФЗ. При отсутствии подтвержденного право собственности, владелец имущества не сможет каким-либо образом распоряжаться имеющимися у него помещениями или земельными участками в полном объеме. Недвижимая собственность без юридического закрепления за новым владельцем не может быть отчуждена.

После обращения в Росреестр с установленными документами сотрудниками учреждения может быть вынесено лишь два решения – оформление и регистрация помещения, либо отказ в проведении такой процедуры.

Законодательством установлено, что отказ в регистрации должен быть юридически обоснован и мотивирован, поэтому отсутствие разъяснений и пояснений от сотрудников Росреестра может послужить веским основанием для обращения с жалобой в вышестоящие инстанции.

Приостановление представляет собой временную меру, направленную на внесение правок, предоставление дополнительных бумаг, либо внесение корректировок в поданный пакет документов.

Условно основания можно разделить на две большие категории:

  1. Нарушения или неточности в документальной составляющей.
  2. Отсутствие прав и полномочий на регистрируемую недвижимость у заявителя либо его представителя.

Как показывает юридическая практика, практически на всей территории России распространены следующие причины отказа проведения процедуры:

  • Подача документов или заявления лицом, которое не является непосредственным участником регистрации, в том числе представитель заявителя, занимающийся вопросом без юридического оформления своих действий;
  • Оформление подаваемых бумаг не соответствует российскому законодательству, либо прямо противоречит ему, в том числе по содержанию;
  • Проведение процедуры не требуется для регистрируемого объекта недвижимости;
  • Возникновение или подтверждение противоречий в данных, которые были внесены ранее и предоставлены новым владельцем;
  • Предоставление недостаточного количества бумаг;
  • В случае с оформлением приватизированной квартиры, приостановление действия или признание недействительным акта приема и передачи недвижимости физическому лицу из государственного сектора;
  • Установление несоответствий в виде фактического наложения границ смежных участков друг на друга, а также в случае, если провести межевание не представляется возможным (чаще всего возникает в случае оформления наследственной массы на нескольких наследников, при которой один не пускает на участок второго и т.д.).
Это интересно:  Постоянная и временная регистрация: чем отличаются и для чего нужны 2019 год

Приведенный перечень причин отказов в регистрации прав не является исчерпывающим, так как федеральное законодательство устанавливает минимум 55 поводов для мотивированного отклонения процедуры, указывая на возможность применения иных, не прописанных в законе, оснований на практике.

Главным последствием получения отказа проведения регистрационных действий является отсутствие перехода права собственности на недвижимость к новому владельцу.

Гражданское законодательство устанавливает некоторые особенности, касающиеся проведения сделок с жилыми и нежилыми помещениями в рамках ст. 433 ГК РФ:

  1. Заключение договора о приобретении жилой недвижимости осуществляется с последующим оформлением нового владельца квартиры в качестве собственника, так как подобная сделка считается завершённой только после официального завершения данной процедуры. В случае получения отказа, соглашение считается недействительным и не подлежит исполнению.
  2. Покупка нежилого имущества устанавливает менее строгие правила осуществления перехода собственности, так как при покупке такой недвижимости, сделка считается завершенной с момента подписания договора. Наличие или отсутствие замены собственника в ЕГРН не является основанием для неисполнения условий договора купли-продажи.

Согласно ст. 551 ГК РФ, любая сделка, связанная с недвижимостью, должна пройти процедуру регистрации с последующим переоформлением предмета договора на нового собственника.

Заявителям стоит иметь в виду, что при получении отказа в проведении регистрационных действий с недвижимостью, ранее уплаченная государственная пошлина не возвращается, в рамках ст. 17 ФЗ №218-ФЗ. Существует возможность вернуть половину суммы в случае, если инициатором прекращения оформления стал заявитель.

Решение о приостановлении процедуры либо о ее полном прекращении направляются в течение пяти дней после истечения срока, направленного на рассмотрение заявления. К уведомлению прикладывается либо перечень необходимых документов, который нужно предоставить, либо обоснованные причины отказа проведения регистрации.

Обычно гражданам дается месяц на то, чтобы исправить совершенные ошибки, предоставить необходимую информацию или дополнить перечень документов недостающими бумагами.

ФЗ №218-ФЗ устанавливаются положения, регламентирующие действия уполномоченных органов. Так, государственный служащий, осуществляющий свою деятельность в Росреестре, обязан письменно уведомить стороны договора об отказе в регистрации, а также указать дату и причины принятия подобного решения.

Приостановление регистрационных действий – вынужденная процедура работников Росреестра, так как в большинстве случаев участники соглашений, касающихся недвижимого имущества, неправильно заполняют анкеты, предоставляют неверные, недостоверные или недействительные документы и т.д.

Единственным способом исправления сложившейся ситуации является временная приостановка рассмотрения вопроса, при этом физическим и юридическим лицам поясняются причины и основания для таких действий.

Срок исправлений неточностей составляет один месяц с момента уведомления. В случае нарушения сроков, а также игнорировании требований, оформление регистрации будет полностью прекращено.

Согласно действующему Федеральному закону №218-ФЗ, непосредственное обжалование действий служащего Росреестра в судах не допускается. Первой инстанцией является апелляционная комиссия.

В случае, если решение комиссии не удовлетворило участников соглашения, то они могут обратиться:

  • В суды общей юрисдикции, если сторонами являются физические лица;
  • В Арбитражный суд, если стороной или сторонами выступают индивидуальные предприниматели или соучредители ООО, ОАО и т.д.

В суды предоставляется исковое заявление, в котором указываются реквизиты всех участников дела, обстоятельства рассматриваемого вопроса, а также конкретная просьба заявителя о принятии конкретного решения. Помимо, этого необходимо предоставить полный пакет документов, подтверждающих неправомерность действий работников Росреестра, а также квитанцию об оплате пошлины.

Срок для обжалования составляет три месяца со дня вынесения решения.

Государственная регистрация прав на недвижимость является неотъемлемой частью осуществления перехода прав собственности от бывшего владельца к новому. Без соблюдения данной процедуры о юридической правомерности совершенной сделки говорить нельзя.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Процесс государственной регистрации операций с недвижимым имуществом регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (именуемый далее – Закон).

Прием документов на государственную регистрацию является самым началом процесса регистрации возникновения или прекращения прав на объект недвижимости. Результата у такого приема документов может быть всего два:

  • Государственная регистрация;
  • Отказ в государственной регистрации.

В случае выдачи зарегистрированных документов предшествует занесение сотрудниками регистрирующего органа (Управления ФРС Росрегистрации) записи о совершенном регистрационном действии в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). После совершения регистрационный действий регистрирующий орган выдает зарегистрированный пакет документов с проставленными штампами, подтверждающими совершение регистрационных действий, и свидетельства о государственной регистрации.

При выдаче сообщения об отказе в совершении регистрационных действий, регистрирующий орган мотивирует отказ ссылками на нормы законодательства. Получив такой отказ, заявители могут устранить замечания и подать документы вновь или обжаловать отказ в суде.

Промежуточной стадией в решении вопроса об отказе или регистрации может быть сообщение о приостановке регистрационных действий до исправления конкретных замечаний регистрирующего органа. Однако, по результатам этих замечаний при их исправлении будет регистрация, при неустранении замечаний — отказ в совершении регистрационных действий.

Юридические основания отказа в совершении регистрационных действий

К счастью для заявителей, в п. 1 ст. 20 Закона определен список оснований для отказа в совершении регистрационных действий. В регистрации может быть отказано, если:

  • право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
  • с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
  • документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
  • акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
  • лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
  • лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
  • правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
  • правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества;
  • не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав;
  • имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
  • осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии в соответствии с федеральным законом.

В статье 20 Закона особо отмечено, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде или арбитражном суде.

До внесения в ЕГРП записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права.

При отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.

Отрицательные последствия отказа в совершении регистрационных действий

Самым существенным негативным последствием отказа в совершении регистрационных действий является отсутствие правовых последствий самой сделки, т.е. перехода права собственнсти. Существуют несколько групп договоров которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектом недвижимости (п.3. ст.433 ГК РФ). Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания. Однако, действующее законодательство предусматривает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи любого объектами недвижимости, т.к. в соответствии со ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Переход права собственности не прошедший обязательную государственную регистрацию считается не произошедшим, и не порождает правовых последствий для ее сторон. Таким образом, отказ в государственной регистрации означает отсутствие самой сделки. Еще одним отрицательным последствием отказа в государственной регистрации является потеря денежной суммы в размере уплаченной государственной пошлины, т.к. в соответствии с п. 5 ст. 20 Закона уплаченная пошлина в случае отказа в регистрации не возвращается.

При получении отказа в государственной регистрации у заявителя остается лишь два выхода:

  • Повторно обратиться с заявлением о регистрации права (сделки), исправив документы или устранив все иные замечания, указанные в уведомлении об отказе. Законом не установлено каких-либо ограничений в отношении количества таких обращений, поэтому можно обращаться в регистрирующий орган с этой целью сколько угодно раз, разумеется каждое обращение должно сопровождаться уплатой государственной пошлины. Но это касается лишь случаев с устранимыми нарушениями, например опечатки, недочеты и неточности в договоре.
  • Обжаловать отказ в суде или подать в суд иск о признании права. Этот случай используется только тогда, когда замечания, указанные в уведомлении об отказе, устранить не возможно в силу объективных причин.
Это интересно:  Свидетельство о государственной регистрации права собственности: где и как получить, содержание 2019 год

Форма и процедурные сроки при отказе в регистрации

В соответствии с п. 3 ст. 20 Закона при принятии решения об отказе в государственной регистрации заявителю в письменной форме и в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение (письмо) о причине отказа.

Письмо об отказе в совершении регистрационных действия подписывается регистратором и должно содержать мотивированные причины отказа со ссылками на нормативно правовые акты, которыми руководствовался регистратор принимая решение об отказе. Письменный отказ в совершении регистрационных действия направляется всем сторонам сделки. Также отказ должен обязательно содержать ссылку на одно из оснований содержащихся в п. 1 ст. 20 Закона – юридическое основание отказа.

Юридические основания для приостановления совершения регистрационных действий

Основания для приостановления («приостановки») совершения регистрационных действий четко не прописаны в ст. 19 Закона о регистрации. Указанная статья не содержит исчерпывающий список оснований для приостановления, и устанавливает правило о том, что регистрация может быть приостановлена «при возникновении … сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений». Срок приостановления регистрационных действий определен Законом — 1 месяц. По закону государственный регистратор обязан принимать необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов.

В случае приостановления регистрационных действий государственный регистратор в письменной форме уведомляет заявителя о причинах, препятствующих регистрации. Суть этих оснований обычно сводится к подаче дополнительных документов или исправлении ошибок в ранее предоставленных документах.

Однако если месячный срок приостановления регистрации будет пропущен и замечания не будут устранены, то государственный регистратор на основании п. 2 ст. 19 Закона обязан оказать заявителю в совершении регистрационных действий.

Обжалование отказа в совершении регистрационных действий в судебном порядке

Действующим законодательством предусмотрена процедура обжалования действий (бездействий) органов государственной власти. В п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прямо предусмотрено правило о том, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Если отказ в регистрации будет получен юридическим лицом, то обжалование должно происходить в порядке, установленном правилами главы 24 Арбитражно-процессуального Кодекса РФ («рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов…»). Срок обжалования такого решения установлен п. 4 ст. 198 АПК РФ и равняется трем месяцам со дня, когда стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Если в регистрации будет отказано физическому лицу, то оно вправе обжаловать отказ в порядке, установленном правилами главы 25 Гражданско-процессуального Кодекса РФ («производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти…»). В соответствии с п. 1 ст. 256 ГПК РФ такие отказы должны быть обжалованы физическими лицами также в течение трех месяцев со дня получения уведомления об отказе.

Если судом будет удовлетворено требование истца, то отказ будет признан незаконным и регистрационный орган будет обязан совершить регистрационные действия. Причем срок вступления решения арбитражных судов об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, за исключением случая когда самим решением установлен иной срок.

Как известно с 1 января 2017 года в Российской Федерации права на недвижимое имущество регистрируются по новым правилам – по закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. №218-ФЗ.

Согласно новому закону отказ в регистрации прав может произойти в момент подачи документов на государственную регистрацию прав или в процессе юридической экспертизы поданных документов. Так согласно пункту 15 статьи 18 закона при подаче документов на бумажном носителе (личное обращение) их могут не принять, если не установлена личность заявителя.

Учитывая, что прием документов на государственную регистрацию прав физических лиц осуществляют многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг (МФЦ), фактический отказ в принятии документов физические лица получают в МФЦ.

МФЦ и регистрирующий права на недвижимость государственный орган делает вывод о неустановлении личности заявителя, если в момент подачи заявления на гос регистрацию прав не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя, или заявитель отказался предъявить документ, удостоверяющий его личность. Вместе с тем, заявителям необходимо учесть, что положения закона позволяют трактовать его расширительно, поскольку основания для отказа в принятии документов на гос регистрацию прав сформированы в виде открытого перечня.

Понятие «установление личности» в самом законе не раскрыто, и регистраторы толкование понятия «установление личности» для гос регистрации прав проводить с учетом Положения о паспорте гражданина РФ, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. N 828, а установление личности ностранных граждан — по правилам закона РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации.

Так согласно пункту 1 Положения о паспорте гражданина РФ единственным документом удостоверяющим личность гражданина РФ с 14 лет является паспорт гражданина РФ.

Какое практическое значение это имеет для гос регистрации прав? — Не стоит для регистрации прав предоставлять водительские права или снилс, или военный билет. По таким документам у вас просто не примут заявление на гос регистрацию.

С паспортом гражданина РФ так же не все просто. Согласно Положению о паспорте гражданина РФ паспорт может быть недействительным, например, если в него внесены отметки, не предусмотренные этим положением (пункт 6 положения). Например, при пересечении границы с Украиной и предъявлении российского паспорта Украинские пограничники ставят в него штампик о пересечении границы, что сразу делает паспорт гражданина РФ недействительным.

Кроме того, российские паспорта заведомо имеют срок действия в зависимости от возраста его владельца (пункт 7 положения):

от 14 лет — до достижения 20-летнего возраста;

от 20 лет — до достижения 45-летнего возраста;

По этому, уже при подготовке к сделке с недвижимостью проверьте свой российский паспорт, и при достижении соответствующего возраста замените его. Органы государственной регистрации прав тщательно следят за действительностью представленных на регистрацию документов, и действительность паспорта является частой причиной отказа в принятии документов.

В отличие от многих государств в России существуют внутренние паспорта и заграничные паспорта, причем правила их выдачи, требования к эти паспортам и срок их действия не совпадают. Важно, что на территории РФ заграничный паспорт гражданина РФ не применяется для удостоверения личности, и при регистрации прав на недвижимость в России загран паспорт у вас не примут.

Более сложная ситуация с удостоверением личности иностранцев. Согласно закону РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» личность иностранца на территории РФ удостоверяется паспортом иностранного гражданина а так же международными договорами. По этому, у МФЦ и у регистрирующего органа появляется дополнительная возможность для усмотрения на стадии подачи документов.

Соответственно, фактически первый этап получения отказа в государственной регистрации прав на недвижимость может быть получен при подаче заявления и документов на государственную регистрацию права в МФЦ или непосредственно в Росреестре.

Основания для отказа в государственной регистрации прав

Основания для отказа в государственной регистрации прав в законе о государственной регистрации сформулированы в самой общей форме и связаны с не устранением причин препятствующих государственной регистрации (статья 27). При этом, в законе отсутствует перечень таких препятствий.

Вместе с тем, в части 1 статьи 26 закона приведен перечень причин из 55 пунктов, которые являются основанием для приостановки государственной регистрации прав. Очевидно именно эти обстоятельства указывают регистраторы Росреестра в качестве оснований для отказов в государственной регистрации прав.

Среди 55 оснований для приостановления государственной регистрации в частности указаны:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;

5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

6) представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;

9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;

10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;

Как видно, перечень достаточно широкий и содержит оценочные критерии, что позволяет каждый из пунктов перечня оснований для приостановки государственной регистрации достаточно широко толковать. То есть новый закон о государственной регистрации прав предоставляет регистратору широкое поле возможностей для усмотрения.

Это интересно:  Прописка и регистрация: в чем разница? Разбираемся в терминах 2019 год

Гарантией интересов заявителя государственной регистрации прав является двухэтапная процедура отказа в гос регистрации которая в обязательном порядке должна содержит: 1) приостановку по инициативе регистрирующего органа, и 2) решение об отказе. Каждое из решений и решение о приостановлении и об отказе в государственной регистрации прав, согласно статье 28 закона, оформляется в виде отдельного документа.

Возможность обжаловать отказ в государственной регистрации прав предусмотрена в статье 8.1 Гражданского кодекса РФ, и с января 2017 года — частью 12 статьи 29 закона «О государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ). Способ обжалования отказа единственный – судебный.

Но это не догма, поскольку действия заявителей при получении отказа каждый раз индивидуальны и зависят от конкретной ситуации. Как было показано выше отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество возможен только после приостановки регистрации, а приостановка допускается только по основаниям, прямо установленным в статье 26 закона. Именно от оснований приостановки и отказа в государственной регистрации права зависят дальнейшие действия заявителей. Мотивы и приостановки и отказа в государственной регистрации права должны быть изложены в соответствующем решении регистрирующего органа. Суд по регистрации прав, фактически, разбирает мотивы принятого государственным органом решения.

Например, если отказ мотивирован не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права (п.5 ч.1 ст.26 закона о государственной регистрации недвижимости), то такой отказ может быть связан и с технической ошибкой заявителя (забыли предоставить документ или не знали, что нужно предоставить документ). В этом случае даже в случае отказа у заявителя есть право повторной подачи документов на государственную регистрацию.

В другом случае если одна из сторон договора купли продажи недвижимости уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности, Росреестр, как и в первом случае, откажет в государственной регистрации права. Отказывая Росреестр так же обоснует отказ не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права и тем же п.5 ч.1 ст.26 закона.

Но во втором случае оспаривать отказ бесполезно, поскольку заявитель действительно не представил необходимые документы, как минимум подписанное продавцом заявление, более того, устранить уклонение второй стороны заявитель самостоятельно не сможет. Такая ситуация преодалевается путем подачи в суд иска о признании права собственности на недвижимость согласно части 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

В третьем случае, например при государственной регистрации вновь созданной недвижимости, Росреестр может отказать так же ссылаясь на п.5 ч.1 ст.26 закона и мотивируя не предоставлением документов третьего лица на земельный участок. В этом случае заявитель вправе оспаривать отказ государственного органа именно на основании статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ и части 12 статьи 29 закона 218-ФЗ требуя признать незаконным а потому недействительным решение Росреестра об отказе в государственной регистрации.

Функции Росреестра по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимостью – это так называемые административные публичные функции, а споры, возникающие между Росреестром и заявителями при выполнении регистрационных функций являются административными.

И в зависимости от категории заявителя способ оспаривания решений об отказе в гос регистрации прав будет разный:

  • Если заявитель – организация или предприниматель и созданная недвижимости используется в предпринимательской или иной экономической деятельности, заявитель подает заявление в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оспаривая ненормативный акт государственного органа (Росреестра).

Такие заявления имеют ряд особенностей подготовки и рассмотрения. Заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с даты вынесения решения соответственно о приостановке или об отказе в государственной регистрации права. Существенным отличием заявления в порядке 24 главы АПК РФ от исков при исковом производстве – истец должен доказать только два обстоятельства: 1) Не соответствие решения государственного органа закону, и 2) Нарушение прав заявителя таким решением, или создание препятствий заявителю в осуществлении предпринимательской деятельности, или в возложении на заявителя, нарушение закона, какие либо обязанности (ч.1 ст.198 АПК РФ).

Подготовка заявления, его оформление и прилагаемые документы – в целом, соответствуют правилам подготовки и подачи исковых заявлений. Вместе с тем, к заявлению, согласно статье 199 АПК РФ, должно быть приложено оспариваемое решение.

Существенным отличием рассмотрения заявления в порядке главы 24 АПК РФ является распределение бремени доказывания: согласно ч.5 ст.200 АПК РФ именно на соответствующий государственный орган возлагается обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия).

  • Если заявитель – физическое лицо (не предприниматель), с 15.09.2015г. дела этой категории — возникающие из административных и иных публичных правоотношений в связи с отказом в государственной регистрацией прав рассматриваются в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) судами общей юрисдикции – согласно статье 19 КАС РФ — районными судами.

Требования заявителя по делам об отказе в государственной регистрации права, как правило два:

Основное: О признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности.

Дополнительное: Об обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности.

Производство по административным делам осуществляется в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства. Так, обращение в суд оформляется административным исковым заявлением, а заявитель именуется административным истцом.

Согласно статье 219 КАС РФ административный иск может быть подан в течении 3-х месяцев с даты нарушения прав заявителя, или с даты, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Вместе с тем, согласно части 3 указанной статьи заявление о признании незаконным решения, действий государственного органа может быть подано в течение 10 дней с даты, когда заявителю стало известно соответственно о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимости.

В отличие от главы 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд не может не принять административное исковое заявление только по причине пропуска срока его подачи. В силу прямого указания части 5 и 7 статьи 219 КАС РФ административное исковое заявление должно быть принято судом в любом случае, а причины пропуска подлежат рассмотрению в предварительном судебном заседании. При этом в случае пропуска срока по уважительным причинам срок подачи административного искового заявления восстанавливается судом.

Решение суда по административному исковому заявлению о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на недвижимость может быть двух видов (часть 2 статья 227 КАС РФ):

  • об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании решения незаконным, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца,

и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

  • об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения незаконным.

При рассмотрении административного дела об оспаривании решения о приостановке или об отказе в государственной регистрации права, суд выясняет (статья 227 КАС РФ):

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В рамках спора при государственной регистрации права на недвижимость административный истец (заявитель) доказывает только два обстоятельства: 1) нарушение прав и законных интересов заявителя отказом в гос регистрации права на недвижимость, и 2) соблюдение срока подачи административного искового заявления.

Остальное – пункты 3 и 4, доказывает административный ответчик.

Решение суда по административному исковому заявлению вступает в силу в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме, если не была подана апелляционная жалоба (статья 298 КАС РФ).

По сравнению с общим порядком государственной регистрации прав на объекты недвижимости регистрация прав через суд имеет очевидное преимущество – решение суда не подлежит юридической экспертизе регистраторами Росреестра, а значит избавлено от усмотрения чиновников взгляды которых на одни и те же юридические факты иногда существенно отличаются.

В отдельных ситуациях государственная регистрация права собственности через суд – единственная возможность оформить права на недвижимость. Прием судебной регистрации в равной мере применяется как к регистрации прав на вторичную недвижимость, так и для государственной регистрации прав на новостройки.

Записаться на консультацию по вопросу суд по недвижимости вы можете по телефону 8 (495) 518 – 19 – 90.

Статья написана по материалам сайтов: base.garant.ru, urmetr.com, www.klerk.ru, gordon-adv.ru.

«

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий