Как проверить земельный участок при покупке, что нужно знать 2019 год

Чаще всего граждане покупают земли для того, чтобы возделывать ее или построить на ней своё загородное жильё.

Приобретая такую недвижимость, нужно помнить о законном порядке проведения сделки, а также учитывать множество нюансов, касающихся самого надела и правоустанавливающих документов.

В статье рассмотрены основные моменты, которые нужно учитывать, перед оформлением купли-продажи подобного рода недвижимых объектов.

Определитесь с тем, какое будет назначение участка, а также его размер и месторасположение.

В любой категории земель, выставленных на продажу, есть достаточно широкий выбор. Кроме того подумайте, какая инфраструктура и линии коммуникаций должны быть на приобретаемом объекте, и что из этого есть приобретаемом наделе.

Границы угодья указаны в кадастровом и межевом плане.

Часто в выписке из ЕГРН в особых отметках могут быть указаны дополнительные сведения. Если там написано, что границы ЗУ не установлены, потребуется провести процедуру межевания, чтобы обезопасить себя от споров с соседями о границах близлежащих участков.

Все земли в РФ, согласно закону, делятся на несколько категорий.

Важно понимать, что продавать можно только:

  • Рассчитанные на строительство жилых домов.
  • Занятие дачным либо подсобным хозяйством.

Для начала определите, землю с каким целевым значением вы ищете и для чего вы планируете её купить.

К примеру, не на каждом земельном участке можно строить жильё. По закону, возведение жилых зданий разрешено лишь на территориях, относящихся к категории для поселений.

Также, заключая сделку, определитесь с тем, кто именно продаёт вам землю.

Если за продавца действует риэлтор, проверьте, действительно ли зарегистрировано его агентство, имеется ли у него лицензия на ведение деятельности.

А если перед вами представитель собственника недвижимости, проверьте, не отозвана ли его доверенность (касается как риэлторских агентств, так и физических лиц). Причём в доверенности должно быть указано, какое именно имущество ему доверили для проведения продажи, по какой цене, а также есть ли у представителя право самому подписывать договор.

Собственник должен предоставить вам следующие документы:

  • Свидетельство о праве собственности на землю. Это может быть договор-купли продажи, право наследования, передача (дарение), судебное решение или постановление органов власти и т.п.
  • Документ, подтверждающий, что собственник зарегистрировал свои права. Можно получить в службе госрегистрации. Он содержит важные сведения:
    • Кто является собственником и кто выдал свидетельство лицу.
    • Основания (т.е. документы), согласно которым было принято решение о выдачи свидетельства.
    • Кадастровый номер.
    • Площадь и месторасположение территории.
    • Категория ЗУ.
    • Вид разрешённого пользования.
    • Установлены ли для земли какие либо ограничения (к примеру, арест) или обременения.

    Встречались случаи, когда собственник получил землю во времена до 1998 года, однако свои права на ней так и не зарегистрировал. В таком случае покупатель не сможет собрать сведения из регистрационной палаты, потому что у них этой информации нет. Для проведения сделки продавцу потребуется подать в органы регистрации заявление о государственной регистрации своих прав, после которой ему выдадут свидетельство. Всё это займёт приблизительно 5 дней.

  • Выписка из ЕГРН, в которой указаны:
    • Номер участка по кадастру.
    • Категория, месторасположение и площадь ЗУ.
    • Кадастровая стоимость.
    • Вид законного использования.
    • Сведения о том, кто зарегистрировал права на эту землю.

    К нему также прикладывают план участка, где также обозначен размер, границы, категория и данные о частях ЗУ. Проверьте, не противоречат ли данные из этих двух документов. Поинтересуйтесь у продавца, какой частью объекта недвижимости он владеет документально, и какую он продаёт вам. Может быть так, что он самовольно увеличил площадь, чтобы поднять цену.

  • Личные данные владельца. Если продавцом является физическое лицо, то потребуется его паспорт, а также ряд других документов:
    • Заверенное согласие супруга на проведение сделки.
    • Если владельцем или доли является несовершеннолетние лица, либо признанные ограниченно или полностью недееспособными, потребуется разрешение из органов опеки и попечительства на продажу.
    • Также можно запросить у продавца справку из психо- и наркодиспансеров, подтверждающую, что владелец не числится у них на учёте. Это важно сделать, поскольку если при продаже владелец был признан невменяемым, позже результаты сделки могут аннулировать, и впоследствии лишить покупателя его прав на недвижимый объект.

Важно обратить внимание на качество земли. Какова ее плодородность, затапливается ли она паводками и т.п.

Поводом для отказа от покупки также может стать отсутствие заверенного согласия супруги собственника на продажу и сведений о том, что земля не была арестована.

Тщательно проверьте по документам (в паспортах и планах объектов) и в натуре, какие инженерно-коммуникационными линиями проведены на территории ЗУ.

Также внимательно просмотрите его инфраструктуру. Учтите, что гораздо проще купить участок с уже имеющейся инфраструктурой и коммуникациями, чем проводить и строить всё необходимое самому. При этом убедитесь, что линии и объекты находятся в надлежащем состоянии и по-прежнему могут эксплуатироваться, поскольку ремонт также потребует больших финансовых средств.

Помните, что все земельные объекты, независимо от категории, продаются на двух рынках:

  • Первичном – где продаются земли, ранее не принадлежащие юридическим и физическим лицам, т.е. впервые выставленные на продажу.
  • Вторичном – на котором продают участки, ранее имевшие хозяина (как юридические, так и физические лица).

Операции с покупкой такой недвижимости довольно сложные, так что, если вы не хотите или не сможете провести сделку самостоятельно, обратитесь к юристам либо риэлторам. Заключив с ними договор о сотрудничестве, вам помогут собрать всю необходимую документацию, подготовить договор и провести процедуру заключения соглашения, с минимальными рисками.

Сам бланк договора купли-продажи составляется по стандартной форме и должен содержать следующие сведения:

  • Данные о сторонах соглашения.
  • Основные характеристики земли (размер, местоположение, идентификационный номер, категория и разрешённое использования, а также цена, за которую ее продают).
  • Должно быть обозначено, что предмет сделки является собственностью продавца, а сам объект недвижимости не принадлежит иным лицам.
  • Как именно производится расчёт между сторонами. Это можно сделать разными способами – выдачей наличными на руки либо банковским переводом на личный счёт продавца. Определите, какой способ наиболее удобен и надёжен для вас.

Договор должен быть написан простым и понятным языком, без двояких и неточных формулировок.

Затем сделку и переход прав собственности нужно зарегистрировать в регистрационной службе, для чего предоставляют заявление, а также те же документы, что были указаны выше. Понадобится предоставить квитанцию об оплате пошлины за регистрацию (200 рублей). Документы будут рассматриваться около 30 дней, что может быть указано в расписке от службы регистрации о получении документов.

Также смотрите, какой правоустанавливающий документ предоставил продавец. Это должен быть только оригинал – если вам дали копию, воздержитесь от покупки.

Сделать и получить копию могли ещё до того, как участок был арестован или оригинал был изъят у владельца (если проводилось судебное разбирательство).

Любые земли, выступающие в качестве объекта сделки купли-продажи, должны состоять на государственно учёте (это положение определено в Земельном кодексе РФ), благодаря чему им присваиваются уникальные идентификационные номера, фиксируют адрес и её владелец. Прежде всего, земельные участки должны быть зарегистрированы в ЕГРН.

Если на приобретаемом объекте уже ведётся строительство, потребуется просмотреть ещё ряд документов (в основном – разрешительных):

  • Разрешение администрации на проведение строительных работ (должно быть заверено главой местной администрации).
  • Проект планировки объекта и территории, а также технические условия и инженерно-коммуникационные линии.
  • Заключение из службы градостроительства.
  • Документация проекта строительства, которая должна быть согласована и утверждена в органах, отвечающих за надзор и архитектуру населённого пункта.

Проверьте документы и выясните, зафиксировали ли для приобретаемого недвижимого объекта какие-либо ограничения или обременения.

Это касается случаев, когда на территории проведён газопровод и другие важные коммуникации (линии водоснабжения и кабели), либо же на нём растут деревья и кустарники, которые по закону запрещено вырубать.

Помните, что все установленные ранее обременения и ограничения на возведение построек установлены не в отношении владельца, а самой земли, и после проведения сделки сохраняют свою силу.

Землю на первичном рынке покупают крайне редко. Если же вам нужна именно государственный участок, придётся получить разрешение из местных или государственных органов.

Там вам на основе обозначенных целей покупки предложат один из вариантов получения земли:

  1. На торгах. В частности, только таким путём у государства можно купить участок для строительства. Для этого в заявлении и документах, поданных в администрацию, указывают желаемые характеристики территории, а также цель (получение в собственность или сдача в аренду). В случае строительства проще будет арендовать его на правах выкупа после завершения строительных работ – вы сэкономите деньги, поскольку купите землю не по рыночной стоимости (которая, с учётом расположенного жилого здания будет выше), а по кадастровой.
  2. Вступить в общества дачников, для чего вас поставят на учёт.
  3. Выделение приусадебного участка для занятия личным подсобным хозяйством. Если вам будет отказано, решение можно будет обжаловать в судебном порядке.

Ещё до заключения договора продажи стороны могут заключить договор задатка. Это полезно сделать, потому как получение задатка подталкивает участников к дальнейшей сделке: так, продавец сможет убедиться в серьёзности намерений покупателя (и не потеряет время, если вдруг он решит отказаться от покупки), а покупатель получит гарантию, что объект недвижимости достанется именно ему. При этом учитывайте, что часть суммы, выданной в качестве задатка, может быть вычтена из общей суммы при окончательной покупке, если это закреплено в договоре.

Итак, приобретая землю, необходимо проверять и учитывать не только её характеристику, но и те объекты, которые уже расположены на ней.

Потенциальному покупателю следует внимательнейшим образом ознакомиться со всей документацией на недвижимость, а также осмотреть её лично, а уже затем решить, стоит ли проводить сделку.

О том, на что следует обращать внимание при приобретении земельного участка, смотрите в следующем видеосюжете:

Главная » Земля » Как проверить документы при покупке участка?

Многие люди сегодня хотят приобрести в собственность земельный участок. В статье речь пойдет о том, как это сделать безопасным путем, минимизировать риски и стать законным обладателем «чистой» земли, не находящейся в обременении и не имеющей каких-либо ограничений.

Земельные участки могут быть оформлены в собственность либо в аренду. В отношении земель, находящихся в собственности, стороны сделки купли-продажи просто обращаются в органы Росреестра для регистрации перехода прав на данный объект, после чего покупатель становится его законным владельцем. Таким образом, по сравнению с участками, находящимися в аренде, риски возникновения затруднений значительно снижаются.

Если же земля находится в аренде, то обычно достаточно возвести на ее территории какую-либо постройку и переоформить этот участок в собственность. Для этого существует множество различных способов, например, некоторые заливают фундамент и осуществляют регистрацию незавершенного строительства, после чего производят процедуру переоформления земли в собственность.

В отношении арендованной земли важно внимательно ознакомиться с текстом соответствующего договора – обратить внимание на сроки его действия, установленные ежемесячные платежи, и соблюдать указанные моменты, во избежание появления причин для расторжения договора.

Иногда складывается так, что гражданин, получивший землю в аренду, начинает вести строительство на данной территории, при этом не выполняя договорных условий. По этой причине заключенный с ним договор не продляется, что приводит к потере не только участка, но и постройки, которую лицо начало возводить либо уже возвело. Поэтому в подобных обстоятельствах будьте предельно внимательны и всегда соблюдайте указанные моменты, а также выполняйте все отраженные в договоре условия.

Для земельных участков характерны различные категории, которые прописываются в тексте свидетельства о праве собственности либо в выписке из ЕГРН (как получить выписку ЕГРН узнаете по ссылке), заменяющей на сегодняшний день указанное свидетельство, и содержит информацию о владельце недвижимого имущества. Таким образом, выяснить категорию конкретного участка можно посредством указанных бумаг.

Категории земель бывают следующими:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • участки, отнесенные к лесному фонду;
  • участки для ведения промышленности и производства;
  • другие варианты.

Для строительства жилого объекта, конечно же, подойдет участок, отнесенный к населенным пунктам, а также отдельные виды земель сельскохозяйственного назначения. Другие участки отводятся для иных целей, поэтому не рекомендуется начинать строительство на территориях, не предназначенных для постройки домовладения, т. к. это может привести к тому, что впоследствии дом придется сносить.

Обратите внимание, что внутри каждой категории земельного участка есть еще вид разрешенного использования.

Например, земли сельскохозяйственного назначения могут быть предназначены для:

  • дачного строительства;
  • садоразведения;
  • огородничества;
  • ЛПХ;
  • сенокосов и пашней;
  • прочих целей.

Не на каждом земельном участке возможна постройка жилой недвижимости. Данный вопрос урегулирован нормами федерального законодательства. Что касается земель, вид разрешенного использования которых относится к дачному строительству, ЛПХ, садоводству, то на них возможно строительство капитального жилья, где впоследствии можно зарегистрироваться. (Как выбрать вид разрешенного использования читайте по ссылке)

Земли для сенокосов, пастбищ, ведения огороднической деятельности, для возведения жилых объектов не предназначены. Если участок отнесен к сельскохозяйственным землям, вести строительство жилого дома на нем не рекомендуется. На территории таких земель лишь в некоторых случаях возможно возведение некапитальных строений, в которых невозможна прописка и проведение коммуникаций.

Важным вопросом является установление границ земельного участка, ведь нередко случается так, что, например, продавец земли указывает одни границы объекта, а по факту они оказываются другими. Производится процедура установления границ специалистами, устанавливающие при помощи спутников соответствующие точки, при соединении которых и образуется данный участок.

Рекомендуется провести подобные мероприятия, ведь стоимость их не очень высока, и обойдется установление границ примерно в 5000 рублей. Однако в итоге вы сможете избежать множества возможных проблем в будущем.

Обязательно выясните информацию о владельце земельного участка. Это возможно сделать посредством обращения в органы Росреестра. Укажите кадастровый номер, напишите заявление, и получите сведения о любом земельном участке либо домовладении. Такая справка обойдется в сумму от 250 до 500 рублей, время на ее изготовления – от одного до четырех дней. Как узнать собственника земельного участка, читайте в пошаговой инструкции.

Кроме того, обладая сведениями в отношении кадастрового номера недвижимости, можно обратиться к публичной кадастровой карте, размещенной на сайте Росреестра. Если же подобная информация неизвестна, попробуйте воспользоваться поиском вручную, однако эта процедура сложнее.

Таким образом, зная кадастровый номер, можно узнать, поставлен ли конкретный земельный участок на кадастровый учет, какой у него вид разрешенного использования и многие другие данные, кроме личных сведений о собственнике. Поэтому при необходимости выяснения данных владельца, обратитесь в органы Росреестра.

При соблюдении всех вышеперечисленных действий вероятность приобретения земельного участка с минимальными рисками значительно возрастет.

Как убедиться в том, что приобретаемый участок – это именно тот объект, который вам показал продавец? Этот вопрос является актуальным для всех желающих приобрести землю.

Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок.

О документах, необходимых для покупки земли у собственника, читайте тут.

Происходит процедура проверки в несколько шагов:

  • в первую очередь, проверьте правоустанавливающие документы. Право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре;
  • далее выясните категорию земли и ее целевое использование. В зависимости от целевого использования есть ряд определенных ограничений. К примеру, на землях, предназначенных для огородничества, нельзя возводить капитальные строения. А на землях, целевое использование которых – ведение садоводства, можно построить дачу, но прописаться там будет нельзя. Если целевое использование заключается в дачном строительстве, то на участке возможно строительство дачного домика, в котором впоследствии можно прописаться. Самый оптимальный вариант – земли населенных пунктов, предназначенные для ИЖС. Нередко встречается такой вид целевого использования, как ЛПХ. Если участок относится к землям населенных пунктов, то там можно вести строительство и прописываться в построенных домах, а вот в случае с землями сельскохозяйственного назначения при этом возможны серьезные проблемы;
  • затем зайдите на сайт публичной кадастровой карты, в соответствующей строке введите кадастровый номер, после чего система отобразит требуемый участок. Сравните его форму, размер и место расположения. Если вся информация совпадает, то проблем не возникнет. Однако не всегда участок может быть отмечен на публичной кадастровой карте. Это связано с тем, что до 2007 года использовалась другая система координат. Соответственно, участки, которые были отмежеваны до указанной даты, на карте присутствовать не будут;
  • в местном отделе регистрационной службы либо отделении МФЦ закажите выписку на интересующий вас участок. Узнайте, кто является собственником, есть ли ограничения, обременения или аресты на интересующий участок;
  • если предыдущих сведений окажется недостаточно, закажите вынос границ земельного участка. Для этого геодезист либо кадастровый инженер выезжает и обозначает границы земельного участка. Обойдется эта процедура примерно в 4000 рублей.

Если все вышеуказанные проверки пройдены, то участок соответствует предоставленным документам. Помните, что существуют и другие нюансы – согласие супруга, уведомление муниципальных органов, доверенности и прочее. В этом вопросе вам поможет разобраться специалист.

Основной документ у собственников любой недвижимости – это свидетельство о праве собственности. Для того, чтобы убедиться в законности будущей сделки, просто увидеть указанную бумагу будет недостаточно. Тем более, сейчас перестали выдавать свидетельства о праве собственности.

Сегодня в нашей стране существует Единый государственный реестр недвижимости – это реестр, который ведет учет собственников недвижимости в соответствии с положениями федерального законодательства.

Данный реестр является открытым и любое лицо, заинтересованное в приобретении земельного участка, вправе запросить выписку из ЕГРН, которая оформляется как в бумажном, так и в электронном виде.

Алгоритм действий при проверке документации таков:

  • отправьтесь к месту расположения интересующего вас объекта и проведите визуальный осмотр земельного участка;
  • далее выясните у собственника кадастровый номер земельного участка. В сети интернет размещена публичная кадастровая карта, при помощи которой, зная кадастровый номер земельного участка, вы можете выяснить всю необходимую информацию. В случае если фактические данные и сведения, отраженные на публичной кадастровой карте, совпадают, запросите здесь же выписку из ЕГРН, оплатите сумму госпошлины, которая составляет 250 рублей, после чего в пятидневный срок на вашу электронную почту поступит указанная выписка;
  • при отсутствии данных об интересующем вас земельном участке, запросите выписку из государственного земельного кадастра, отражающую информацию о границах данного объекта недвижимости;
  • проверьте правоудостоверяющую документацию. Это могут быть различные договоры, подтверждающие переход права собственности на участок продавцу, свидетельства о праве на наследство и прочее. Определить, тот ли документ представлен продавцом, довольно легко – на нем имеются штампы, проставленные государственным регистратором. Номер государственной регистрации должен совпадать с указанным в свидетельстве о государственной регистрации права, этот же номер можно увидеть в выписке из ЕГРН.

При проверке документации на интересующую недвижимость придерживайтесь такой последовательности:

  • совершите выезд к месту расположения участка и внимательно осмотрите его территорию;
  • попросите у собственника земли предоставить кадастровый номер участка;
  • при помощи публичной кадастровой карты, находящейся на официальном сайте Росреестра, уточните данные о земельном участке при помощи кадастрового номера;
  • закажите выписку из ЕГРН, которая по истечении пяти рабочих дней поступит на вашу электронную почту, это очень важно сделать т.к. вы сможете узнать, а не наложен ли арест или какое то др. обременение на интересующий вас земельный учаток. Как узнать наложен ли арест на земельный участок, читайте в пошаговой инструкции;
  • попросите у продавца свидетельство о государственной регистрации права на участок и правоустанавливающую документацию, сравните данные.

При отсутствии какого-либо из перечисленных документов, либо при обнаружении расхождений в представленной документации, обратитесь за консультацией к профессиональному юристу. Это поможет вам избежать возможных проблем при оформлении сделки купли-продажи.

При оформлении купли-продажи земельного участка продавец должен предоставить:

  • правоустанавливающие документы и правоподтверждающие. Например, если отчуждатель унаследовал данную недвижимость, соответственно, он должен представить на регистрацию свидетельство о праве на наследство и свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный земельный участок;
  • кадастровый паспорт на землю.

Далее составляется договор купли-продажи, к которому обязательно необходим акт приема-передачи. Оба документа подписываются сторонами (если они действуют самостоятельно, без привлечения представителей) непосредственно в органах Росреестра.

Затем производятся расчеты (рекомендуется производить их в отделениях банка, во избежание получения фальшивых купюр). После того, как документы сданы на регистрацию и все необходимые расчеты произведены, ожидайте проведения регистрации, после которой вы становитесь новым собственником земельного участка.

Перед покупкой земельного участка совершите следующие действия:

  • вызовите геодезиста для проведения замеров данного земельного участка. Цель такого выезда – удостовериться, действительно ли соответствует площадь земельного участка той площади, которая указана в документе и фактической площади, занимаемой данным объектом. Вторая цель данного мероприятия – убедиться в том, что границы интересующей земли соответствуют установленному фактически ограждению. Это необходимо ввиду того, что на практике часто встречается расхождение фактического установления забора с зафиксированной документально кадастровой границей;
  • перед покупкой земельного участка обязательно закажите выписку из ЕГРН. Это можно сделать в органах Росреестра. Государственная пошлина за ее выдачу составит 250 рублей, уплатить ее можно непосредственно в Росреестре или многофункциональном центре. Получив эту выписку, вы сможете увидеть, что действительно данный земельный участок не обременен и не имеет никаких ограничений.

Купля-продажа земельных участков под подсобное хозяйство или под индивидуальное строительство набирает обороты с каждым годом. Очень много горожан желают если не на постоянно переехать за город, то хотя бы заиметь место для загородного цивилизованного отдыха. Многие рассматривают приобретение земельных участков в качестве выгодного вложения капитала. Однако, чтобы покупка прошла без стрессов, важно знать, на что обращать внимание при разговоре с продавцом участка.

Целевое назначение участка – один из важнейших параметров, на которые нужно обратить внимание: от этого зависит, разрешено ли будет на участке строительство. Если в планах строительство, то участок, как минимум, должен быть предназначен для использования как садовый или дачный с правом строительства жилого дома. Например, на участках, предназначенных для огородничества нельзя строить капитальные строения. На землях ЛПХ можно будет построиться капитально только в границах поселений. Лучший статус для участка под застройку – ИЖС.

Не нужно принимать на веру слова продавца о легкости перевода земли в категорию ИЖС. Существует очень много требований к земле для перевода:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059 .
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401 .
  • близость к поселению;
  • согласование с администрацией;
  • общественные слушания.

Прохождение всех этих формальностей требует вложений иногда сопоставимых со стоимостью самого участка.

Также с опаской нужно отнестись к участкам, расположенным в непосредственной близости к водоему или к лесу. Земли могут быть ограничены в обороте. В неразберихе 90-х годов происходили переводы участков, расположенных в природоохранной зоне, в земли под ИЖС. Даже при надлежащем оформлении сделки, всегда будет существовать риск потери такого участка в дальнейшем.

Первым делом, после того, как вы подобрали участок и сошлись в цене, необходимо проверить следующее:

  1. Правоустанавливающие и кадастровые документы. После отмены в 2015 году зеленок (свидетельство о праве собственности) и в 2017 году кадастровых паспортов (КП) их заменил единый документ – выписка из ЕГРН. ЕГРП и ГКН государство объединило в единый реестр недвижимости – ЕГРН. Выписка ЕГРН в виде одного документа одновременно информирует получателя и о собственнических правах с обременениями и о сведениях из госкадастра. В выписке содержится информация о правах и ограничениях на землю. Так же там будут находиться сведения, которые раньше содержалась в КП – кадастровый номер, площадь, графический план участка. Впрочем, зеленки и кадастровые паспорта выданные ранее тоже остались актуальными.
  2. Выписка из ЕГРН подтверждает, что на указанную дату выдачи за продавцом зарегистрировано право на этот земельный участок. Эта бумага бессрочная, однако показывает регистрацию прав конкретно на дату выдачи. Получить её может и продавец и покупатель. Обратите также внимание на основание возникновения права – договор купли/продажи, наследование, судебное решение или постановление главы администрации.
  3. Непосредственно перед сделкой покупателю следует самому сделать запрос в ЕГРН, чтобы получить актуальную информацию о собственнике и об отсутствии ограничений на участок. Если ограничения присутствуют, может потребоваться согласие третьего лица. Может быть установлено обременение участка сервитутом: частным – для прохода, публичным – например, для строительства дороги. Все это будет отражено в выписке ЕГРН.
  4. Для сделки должны быть точно определены границы участка. Участок должен быть на кадастровой карте, должен быть зарегистрирован в «Роснедвижимости» и у него должно быть межевое дело. Если межевых колышков нет, лучше попросить продавца вызвать геодезиста и попросить установить колышки согласно кадастровому плану. Эта не особенно затратная процедура позволит избежать дальнейших споров. Впрочем, если вокруг свободные территории или нет трений с соседями, процедуру можно провести позднее.
  5. Обязательно внимательно оцените речь и поведение продавца. Если вас что-то смущает, попросите предоставить справку из психоневрологического диспансера о том, что человек не состоит на учете. В этом вопросе лучше не стесняться – встречаются случаи, когда после совершения сделки родственники недееспособного продавца её оспаривают и выигрывают суды. Деньги тогда вернуть будет очень сложно.
  6. Посмотрите в паспорте продавца его семейное положение и спросите у него самого на всякий случай. Если человек состоит в браке, потребуется согласие супруга.
  7. Проверьте реальное соответствие по паспорту и документу на собственность, что собственник и продавец – одно и то же лицо. Если сделку проводит представитель собственника, обязательно убедитесь в наличии официальной нотариальной доверенности. Проверив все документы, обязательно съездите лично на участок и проверьте действительно ли он находится на том месте, нет ли на нем строений. Постарайтесь найти соседей и пообщаться с ними на предмет отсутствия судебных тяжб.

Итак, после чего можно принимать решение о покупке:

  • в выписке из ЕГРН отсутствует информация об ограничениях на участок;
  • установлены границы участка: стоят колышки;
  • есть справка о подземных коммуникациях или есть топография с указанием всех подземных коммуникаций;
  • есть справки о полной оплате задолженностей из налоговой и правления СНТ.

Если на участке начато какое-либо строительство, нужно проверить наличие исходно-разрешительной документации:

  • проекта планировки территории;
  • техусловий для присоединения инженерных коммуникаций;
  • утвержденной в архитектурных и в надзорных органах проектной документации;
  • градостроительного заключения.

Право на строительство дает разрешение на строительство с подписью главы районной администрации.

Покупая участок, необходимо подготовить грамотные вопросы, которые вы зададите продавцу. Они помогут показать информированность покупателя, снизить цену, определить размер будущих эксплуатационных расходов и вложений и выявить аферу.

Что нужно спросить у продавца участка:

  • Кто собственник, как стал собственником и почему продается?
  • Какова категория участка и её разрешенное использование?
  • История земли – кто раньше был собственником?
  • Состав и размер платежей.

Обязательно выясните у продавца на момент приобретения участка состоял ли он в браке, есть ли согласие жены на продажу. Если продавец разведен меньше трех лет назад (срок исковой давности по разделу совместно нажитого имущества), то необходимо согласие бывшего супруга на продажу.

Попросите продавца погасить заранее все задолженности по обязательным платежам или обговорите этот момент в договоре, чтобы задолженности были погашены после получения денег за продажу участка.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Обязательно проверьте, не находится ли земля в зоне отчуждения. Если, например, недалеко проходит газопровод высокого давления, в зоне 300 м. нельзя ничего строить. Также под землей может проходить линия связи или электрокабель, тогда на землю могут быть установлены ограничения – вплоть до запрета возведения капитальных строений. Также ограничено использование земли в охранных зонах водоемов, автодорог, ЛЭП.

Не поленитесь обратиться в местную администрацию и выяснить нет ли планов на ваш участок у властей: не зарезервирована ли эта земля для строительства федеральных трасс и пр. Это не закрытая информация, которая предоставляется всем желающим.

Если участок окружают свободные земли, уточните план застройки соседних территорий, чтобы не получилось так, что вы купили землю, а через некоторое время напротив построили свиноферму или коровник. Выяснить такие нюансы можно в районной администрации.

Коротко резюмируя, можно отметить что у покупателя могут возникнуть сложности при приобретении участка, если:

  • земля входит в особо охраняемые природные территории;
  • она на праве бессрочного пользования;
  • есть обременения;
  • земля подпадает под изъятие для государственных нужд.

Покупателю можно самостоятельно проверить юридическую историю участка, спросив у продавца о том, кто был собственником до него. Если, например, участок достался в пользование в результате наследования еще лет 10 назад, то и вопросов больше никаких нет. Если же покупке участка предшествовала цепочка смены собственников, лучше заказать более глубокую юридическую проверку.

В ходе проверки юридической чистоты сделки собираются все сведения о предыдущих собственниках; какие сделки проводились с землей и насколько они были законны, анализируется законность возникновения права у настоящего собственника. Кроме этого, проверка выявит наличие претензий и притязаний третьих лиц и судебных споров относительно земли.

Главное правило при покупке участка – не спешите. Рассмотрите разные варианты, проверьте все документы, прикиньте примерные расходы в будущем на компенсацию возможных трудностей. Потраченная неделя на этапе проверки может сэкономить месяцы, а порой и годы в дальнейшем, не говоря уже о финансовых потерях.

Планируемый к покупке земельный участок может обладать рядом недостатков и ограничений правового, градостроительного и иного характера. Такие ограничения и недостатки могут не позволить покупателю использовать участок в соответствии с его планами либо вовсе поставить под угрозу приобретенный титул собственности. На что обратить внимание при приобретении земельного участка и как его проверить, читайте в материале.

Процедуру проверки земельного участка перед покупкой можно разделить на несколько этапов:

проверка кадастрового статуса;

проверка имущественного (правового) статуса;

проверка градостроительного статуса;

проверка участка на предмет наличия судебных споров и проверка продавца на надежность;

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, предоставляются в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе (выписка из ЕГРН). Сведения из ЕГРН являются общедоступными. Стоит отметить, что наиболее полной и актуальной информацией обладает выписка на бумажном носителе. Заказать выписку можно в онлайн-сервисах на официальном сайте Росреестра, на портале госуслуг, в отделении Росреестра либо в МФЦ.

Перед покупкой участка прежде всего необходимо обратить внимание на следующие сведения:

кадастровый номер земельного участка;

площадь и описание местоположения участка;

сведения о кадастровой стоимости;

информацию о категории земельного участка и его виде разрешенного использования, а также сведения о зонах с особыми условиями использования земельного участка.

Адрес и кадастровый номер необходимы в целях идентификации объекта и получения в дальнейшем дополнительной документации. Кадастровая стоимость позволит рассчитать размер подлежащего оплате ежегодно налога.

Описание местоположения границ представляет собой координаты поворотных точек границ земельных участков, что позволяет с точностью определить местоположение участка на местности. Несмотря на то что законодательством пока не введен запрет на распоряжение «некоординированными» участками, приобретение такого участка чревато определенными рисками (например, возможными наложениями границ соседних участков).

В графе «площадь» часто приводится информация с погрешностью (например, 3500 +/– 100 кв. м). Такая погрешность может быть вызвана тем, что кадастровые работы были произведены с невысокой точностью и требуется проведение процедуры уточнения границ, в результате чего площадь земельного участка может измениться в пределах указанной погрешности.

К зонам с особыми условиями использования можно отнести водоохранную зону, прибрежную защитную полосу, зону охраны инженерных объектов (газо-, тепло-, электроснабжения) и др. Подробный анализ зон с особыми условиями использования и накладываемых ими ограничений на использование земельных участков рассмотрим далее в статье.

Анализ вида разрешенного использования и категории земельного участка также рассмотрим далее.

В выписке из ЕГРН указываются также следующие сведения о правах, ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости:

сведения о лице, за которым зарегистрировано право на земельный участок;

сведения о документах — основаниях возникновения права;

информация об обременениях земельного участка правового характера. К таким обременениям относятся, например, аренда, сервитут, залог.

Анализ вышеприведенной информации позволит сделать вывод о том, является ли продавец лицом, уполномоченным совершать сделку по отчуждению объекта недвижимости.

Стоит также запросить у продавца документы — основания возникновения права. Такими документами могут являться свидетельство о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве, приватизации государственного имущества, акты судебных инстанций и др. Рекомендуется проводить правовую экспертизу указанных документов с целью оценки их юридической чистоты и определения вероятности их оспаривания.

Обременения следуют судьбе вещи, соответственно, имеющиеся обременения требуют более глубокого анализа, для которого нужно запросить у продавца документы — основания таких обременений (например, договор аренды, залога). Более того, в некоторых случаях может потребоваться согласие лица, в пользу которого обременен земельный участок (например, залогодержателя).

В настоящее время наравне с получением выписки из ЕГРН существует возможность также заказать выписку о переходе прав в отношении земельного участка. При ее анализе может выясниться, к примеру, что участок являлся предметом сделок более десяти раз за год, что определенно должно насторожить покупателя.

Перед покупкой необходимо также проанализировать следующую градостроительную документацию применительно к земельному участку:

правила землепользования и застройки;

проект планировки и/или межевания территории;

иную документацию, в зависимости от конкретной ситуации (градостроительный план, схему территориального планирования, проект организации и застройки территории или генеральный план СНТ).

Генеральный план является документом территориального планирования. В первую очередь генеральный план определяет границы населенного пункта.

Правила землепользования и застройки (далее — ПЗЗ) являются документом функционального зонирования. Градостроительными регламентами в составе ПЗЗ определяются допустимые виды разрешенного использования земельных участков, а также иные параметры разрешенного строительства: предельные размеры земельного участка, максимальная высота объектов капитального строительства, коэффициент застройки территории, минимальное количество машино-мест, минимальный процент озеленения и др.

В правилах землепользования и застройки может содержаться также иная информация (границы зон с особыми условиями использования территории, границы объединенных зон охраны объектов культурного наследия и т.д.).

Проектом планировки и проектом межевания территории определяются территории общего пользования, не подлежащие приватизации, определяются границы зон, подлежащих размещению объектов капитального строительства, параметры таких объектов и иная информация. Однако в отличие от генерального плана и правил землепользования и застройки проект планировки и проект межевания территории не подлежат в обязательном порядке утверждению.

Стоит также отметить, что в генеральном плане, проекте планировки и проекте межевания территории может содержаться информация о планируемом размещении в границах участков объектов федерального/регионального/местного значения. Такие участки не могут быть переданы в аренду и не подлежат приватизации.

Необходимо сопоставить информацию из ЕГРН и градостроительной документации, поскольку на практике в них нередко выявляются противоречия. Особую оценку стоит дать допустимым видам разрешенного использования земельного участка, установленным ПЗЗ, в целях определения возможности его планируемого использования.

В ряде случаев (допустим, при реализации масштабного инвестиционного проекта) необходимо учитывать также иную документацию территориального планирования (например, схему территориального планирования, фактически определяющую дальнейший вектор развития территории), а также специальную документацию (например, генеральный план в СНТ, при расположении участка в его границах).

Этап четвертый: проверка градостроительных обременений и выявление зон с особыми условиями использования территории

Необходимо отметить следующие возможные ограничения для хозяйственной деятельности правообладателей планируемых к покупке земельных участков:

санитарно-защитные зоны (СЗЗ). Устанавливаются вокруг объектов и производств, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, обеспечивают уменьшение химического, биологического и физического воздействия загрязнения на атмосферный воздух. Стоит отметить, что зачастую информация о СЗЗ отсутствует в ЕГРН. В этом случае, если поблизости земельного участка находятся, к примеру, промышленные предприятия, необходимо обратиться в органы Роспотребнадзора за получением информации о границах СЗЗ и накладываемых ею ограничениях на использование попадающих в нее земельных участков;

охранные зоны. К указанным зонам можно отнести зоны газопроводов, тепловой сети, объектов электросетевого хозяйства, линий и сооружений связи, железнодорожных линий, гидроэнергетических и иных объектов;

зоны охраны водных объектов. К таким зонам относятся водоохранная зона, прибрежная защитная полоса, береговая полоса, зоны защиты от водных объектов (подтопления и затопления), зоны санитарной охраны водных объектов;

зоны санитарной охраны водных объектов;

зоны охраняемых объектов (например, объектов Федеральной службы охраны РФ);

зоны особо охраняемых территорий;

зоны охраны объектов культурного наследия;

иные зоны (округа санитарной охраны, приаэродромные зоны, рыбоохранные зоны, лесопарковые и зеленые зоны).

Стоит отметить, что указанные зоны являются установленными вне зависимости от факта наличия их в ЕГРН. Таким образом, информацию о наличии указанных зон нужно запрашивать в уполномоченных органах власти либо организациях, если есть основания предполагать, что такая зона может быть установлена.

На сегодняшний день есть немало интернет-сервисов, позволяющих осуществить поиск судебных актов по кадастровому номеру спорного земельного участка. Покупателю перед сделкой стоит проверить наличие споров в отношении планируемого к покупке земельного участка как по базам данных судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов. А в случае если в выписке из ЕГРН содержится информация о земельных участках, из которых образован планируемый к приобретению, стоит проверить также и эти земельные участки.

Продавца стоит проверить на предмет наличия исполнительных производств на официальном сайте ФССП России, на предмет производств по банкротным делам, а также осуществить поиск по уголовным, гражданским делам на сайтах судов общей юрисдикции.

При приобретении земельного участка стоит осуществить «вынос в натуру» координат поворотных точек его границ. Указанная информация позволит определить реальное положение границ земельного участка на местности. В результате может выясниться, что земельный участок накладывается частично на границы смежного земельного участка либо что на земельном участке установлены какие-либо посторонние строения (их части).

Также, в зависимости от ситуации, могут анализироваться другие документы. Например, межевой план, который в отличие от выписки из ЕГРН не относится к общедоступным сведениям, а может быть представлен только собственникам земельного участка. Межевой план может позволить определить законность процедуры формирования участка, согласования местоположения его границ и иные обстоятельства.

Стоит также обратить внимание, что на сегодняшний день ряд организаций предлагает услуги по психиатрической экспертизе продавца при продаже объектов недвижимости. Это связано с тем, что информация о психическом здоровье человека является закрытой и может быть не представлена покупателю. Однако при наличии весомых подозрений мы рекомендуем рассмотреть вопрос о проведении психиатрической экспертизы или присутствии врача на сделке. Подобные меры в случае оспаривания сделки продавцом или третьими лицами увеличат шансы на благоприятный исход дела для покупателя.

Полезные сервисы для проверки сведений

Статья написана по материалам сайтов: propertyhelp.ru, uropora.ru, zakonometr.ru, www.eg-online.ru.

«

Это интересно:  Категории земель, целевое назначение земельного участка 2019 год
Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий